Sumario: (1) Ni la superficie total en si, ni la valuación asignada en el juicio, son elementos automáticamente determinantes de la desafectación pretendida. Al efecto, ha de tenerse en consideración que aun cuando a la época de la constitución registral del bien de familia había un metraje edificado en construcción no computado en la valuación fis¬cal, no es menos cierto que sumando este metraje, todavía la valuación tributaria se mantiene muy por debajo del limite máximo que la normativa local determina para registrar inmuebles como bien de fami¬lia

(2) Puede constituirse en bien de familia, un inmueble para que en una parte la familia viva y en la otra parte, de la renta se sustente; por eso, no procede la desafectación con la mera prueba de que el titular alquiló una parte del inmueble"

(3) La interpretación de la noción de "mejoras introducidas en Ia finca" - según la inequívoca expresión literal de esas palabras (art. 16, Cód. Civil) - se asocia con las mejoras "materiales" a las que correctamente limitó el juez a-quo la idoneidad para exceptuar la regla de inejecutabilidad e inembargabilidad. Dificilmente pueda concebirse que los resultados jurídicamente útiles de una gestión profesional letrada son "mejoras" que "se introducen" en una finca. Esto no es juicio de valor ni sobre la utilidad de la tarea letrada, ni sobre la bondad de la solución legislativa en el punto que se analiza. Pero constreñidos a desentrañar la ley para aplicarla, no puede evitarse el echar mano a la regla genérica de interpretación que impone la restrictividad cuando se analizan "excepciones", regla que igualmente veda ampliar éstas por analogía.

Partes: Ghione, Raúl c/ Nuñez, Blanca Rosa s/ Cobro de pesos

Fallo: Correspondiendo votar en primer termino al vocal Dr. Rouillon, a la primera cuestión, si es nula la sentencia recurrida, dijo: La parte actora interpuso recurso de nuli¬dad, concedido a fs. 317 vta, contra la sentencia N° 7/00. Al expresar agravios en la Alzada, la recurrente sustento la nulidad en diversos argumentos cuyo eje aglutinante se halla en que la sentencia a-quo habría dejado de considerar hechos, situaciones fácticas, considera¬ciones legales y normas aplicables, invocados por la actora para apo¬yar su pretensión. La descripción detallada de esas circunstancias, invocadas como omisiones de tratamiento por el fallo recurrido, permite advertir que su consideración puede hacerse al juzgar la apela¬ción, y eventualmente hallar remedio en ella. Por eso, y conforme al principio restrictivo que campea en el área de las nulidades procesa¬les, voto negativamente a esta primera cuestión.
A la misma cuestión, el vocal Dr. Elena, a quien le correspon¬dió votar en segundo lugar dijo: que coincide con los fundamentos expuestos por el vocal Dr. Rouillon, y vota por la negativa.
Concedida la palabra al vocal Dr. Silvestri, a quien le corres¬pondió votar en tercer término, y esta cuestión, dijo: que habiendo tomado conocimiento de los autos y advertir la existencia de dos vo¬tos totalmente concordantes, invoca la aplicabilidad al caso de lo dis¬puesto por el art. 26, ley 10.160, absteniéndose de emitir opinión.
A la cuestión segunda, si es justa la sentencia recurrida, el vocal Dr. Rouillon dijo: la sentencia N° 7 del 2 de febrero de 2000, del Juzgado de Primera Instancia de Distri¬to en lo Civil y Comercial de la 3a. Nominación de Rosario, - a cuyo relato de la causa me remito, en homenaje a la brevedad -, hizo lugar a la demanda de cobro de pesos y rechazó la pretensión actora de que se declarara la inoponibilidad (o desafectación) de la constitución como bien de familia del inmueble de la demandada, imponiendo las cos¬tas totales del proceso en un 25 % al actor y un 75 % a la demandada. La parte actora apeló, expresando agravios contra el rechazo de su pretensión relacionada con la desafectación del bien de familia de la contraria. Está firme el llamado de los autos para dictar esta sentencia.
La recurrente sostiene que la sentencia criticada no ha decidido la desafectación del bien de familia, pese a que - dice - se ha alegado y acreditado que el inmueble de marras no reúne las condiciones que exige el art. 34 de la ley 14.494. Desarrolla luego sus quejas puntua¬les, cuya síntesis es la siguiente: 1) El inmueble excede ampliamente las necesidades de vivienda y sustento de la propietaria. Esta vive sola, en la planta alta y ha explotado y puede explotar dos locales de la planta baja. La superficie cubierta es de 302 m2 y la. tasación he¬cha en el juicio asciende a $ 159.134,90; 2) La constitución del bien de familia se hizo violando la ley, pues al tiempo de su constitución se declararon 112 m2 de superficie, cuando en realidad esta ascendía a 302 m2; 3) se violo el art. 41 de Ia ley 14.394, ya que la beneficiaria debería “habitar o explotar personalmente todo el bien y no solamen¬te una parte de él", y en la realidad - afirma la apelante - "cuando lo constituyó había dado en locación la planta baja"; 4) la accionada reincidió en la conducta que le censura la actora, al dar nuevamente en locación parte del inmueble e intentar vender la planta baja; 5) el crédito perseguido por Ia actora en esta causa encuadraría - a juicio de ella - dentro de la noción de mejoras del inmueble (art. 38 in fine, ley 14.394), ya que su acreencia proviene de actividad profesional prestada para desalojar la planta baja del mentado bien, lo cual incremento el valor de éste. Critica la decisión a quo, pues esta limitó la noción de "mejoras" a las de orden material, en tanto la recurrente enmarca a su labor (causa del crédito) en el concepto de "mejora jurí¬dica", extendiéndose en consideraciones sobre la inadecuación e in¬justicia de distinguir el trabajo material del trabajo intelectual, que violaría la igualdad constitucional; 6) Arguye "abuso de derecho" en la posición de la demandada al oponer el bien de familia para no pagar lo que debe a la recurrente; 7) se queja de la distribución de costas dispuesta por el juez a-quo.
Consideraré simultáneamente los dos primeros grupos de agravios. La tasación llevada a cabo en mayo de 1999 muestra que nos ha¬llamos frente a un inmueble en parte terminado y en parte aun en construcción. La planta alta en su porción terminada, ya que el resto no tiene techo, es una vivienda de ambiente único, con cocina, baño y lavadero. La planta baja tiene dos unidades funcionales, una parece mas bien un local con cocina, baño y parrilla, y la otra una habitación o local con cocina y baño, además de un garaje - dormitorio y baño. A grandes rasgos, podría ser utilizada la planta alta para "vivienda" de la constituyente del bien de familia, y el resto para obtener "susten¬to" mediante su locación rentable. Ello así, considero que el inmue¬ble en cuestión no excede las necesidades de vivienda y sustento de la beneficiaria del bien de familia, en los términos del art. 34 de la ley 14.394. Tengo en cuenta, por cierto, las características generales de la construcción. Según se observa gráficamente a través de las fotografías obrantes a partir de fs. 251, en modo alguno podemos concluir que nos hallamos frente a un inmueble lujoso que a todas luces pudiera exceder de aquellos a los que se endereza el propósito tuitivo de la ley 14.394.
(1) Ni la superficie total en si, ni la valuación asignada en el juicio, son elementos automáticamente determinantes de la desafectación pretendida. Al efecto, ha de tenerse en consideración que aun cuando a la época de la constitución registral del bien de familia había un metraje edificado en construcción no computado en la valuación fis¬cal, no es menos cierto que sumando este metraje para arribar al total que menciona la recurrente (302 m2), todavía la valuación tributaria se mantiene muy por debajo del limite máximo que la normativa local determina para registrar inmuebles como bien de fami¬lia (ver fs. 257 -"valuación total" de los 302 m2, $ 88.057,79- y fs. 202: $ 123.688,35 como avalúo fiscal "máximo" reglamentado para la registración del bien de familia). En consecuencia, aun cuando hoy se pretendiera inscribir como bien de familia al de marras, con toda su superficie, la valuación fiscal mentada también lo permitiría. Se advierte así que el imputado "ocultamiento” de la verdadera superfi¬cie, no es trascendente, desde que la valuación fiscal que incluye todo el metraje sigue estando dentro de los limites de valor tributario exi¬gido a los inmuebles afectables al régimen tuitivo en análisis. Las eventuales afectaciones tributarias (del Impuesto Inmobiliario y/o del Impuesto Municipal) que pudieran haberse derivado de la cir¬cunstancia que menciona la apelante, corresponde, en su caso, perse¬guirlas a los respectivos entes recaudadores, pero carecen de inci¬dencia para hacer procedente el agravio que aquí se analiza sobre el tema de la desafectación por supuestamente defectuosa constitución originaria del bien de familia. Por lo arriba considerado, estimo no configurado defectos de constitución que deban conducir a la postu¬lada desafectación. .
También considerare en conjunto los agravios tercero y cuarto. Para su desestimación, diré que comparto la tesis jurisprudencial que - en circunstancias como las del caso e inmuebles como el de au¬tos - entiende legalmente permisible la locación parcial del inmueble constituido como bien de familia. (2) Puede constituirse en bien de familia, un inmueble para que en una parte la familia viva y en la otra parte, de la renta se sustente; por eso, no procede la desafectación con la mera prueba de que el titular alquiló una parte del inmueble" (Cám. Civ. y Com. Paraná, Sala 1ª, 23/12/98; Obman, Pedro c/ Zappala, Z., 50-,1-105).
El quinto agravio tampoco es procedente.
La ultima parte del art. 38 de la ley 14.394 culmina la enumera¬ción de las "excepciones" a la inembargabilidad o inejecutabilidad del bien de familia, mencionando a los "créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca". La interpretación de la noción de "mejoras introducidas en Ia finca" - según la inequívoca expresión literal de esas palabras (art. 16, Cód. Civil) - se asocia con las mejo¬ras "materiales" a las que correctamente limitó el juez a-quo la ido¬neidad para exceptuar la regla de inejecutabilidad e inembargabili¬dad. Dificilmente pueda concebirse que los resultados jurídicamente útiles de una gestión profesional letrada son "mejoras" que "se intro¬ducen" en una finca. Esto no es juicio de valor ni sobre la utilidad de la tarea letrada, ni sobre la bondad de la solución legislativa en el punto que se analiza. Pero constreñidos a desentrañar la ley para aplicarla, no puede evitarse el echar mano a la regla genérica de interpretación que impone la restrictividad cuando se analizan "ex¬cepciones", regla que igualmente veda ampliar éstas por analogía. En cuanto al sexto agravio, basta señalar para desestimarlo que no estamos frente a un caso de conducta abusiva por no pago de una acreencia legitima, sino de imposibilidad legal del acreedor de agre¬dir cierto bien de su deudor, al haber éste constituido dicho inmueble como bien de familia. Esa constitución, y su registración anterior al origen de la acreencia en disputa, las permite la ley precisamente para alcanzar aquel resultado, lo cual es de conocimiento (en sentido jurídico) de todos aquellos que devienen acreedores del titular del bien de familia con posterioridad a la registración. No hay entonces abuso, sino ejercicio regular del derecho de inembargabilidad e inejecutabilidad adquiridos conforme a los arts. 34 y s. de la ley 14.394.
El agravio final relacionado con las costas no procede, ya que al desestimarse Ia apelación el caso es encuadrable en la regla del art. 252 del C.P.C.C..
Voto por la afirmativa.
Concedida la palabra al vocal Dr. Elena, a esta cuestión dijo: que coincide con lo propuesto por el vocal Dr. Rouillon, y vota por la afirmativa.
A la misma cuestión, el vocal Dr. Silvestri dijo: que se remite a lo expuesto en la primera cuestión, absteniéndose de emitir opinión.
A la cuestión tercera, sobre que pronunciamiento corresponde dictar el vocal Dr. Rouillon dijo:
Conforme al resultado de la precedente votación, corresponde el rechazo de los recursos de nulidad y de apelación.
A la misma cuestión, el vocal Dr. Elena dijo: que coincide con la resolución propuesta por el vocal preopinante y vota en igual forma. Concedida la palabra al vocal Dr. Silvestri, a esta cuestión dijo: que se remite a lo considerado en la primera cuestión, y se abs¬tiene de votar
En mérito del acuerdo precedente, la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Rosario, Resuelve: Rechazo de loe recursos de nulidad y de apelación.
Insértese, hágase saber y bajen. Expte. N° 139/2000).
Elena - Rouillon - Silvestri