Sumario: (1) El art. 14 de la ley 14.394 posibilita a toda persona la constitución de bien de familia de un inmueble cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia, según normas que se establecerán reglamentariamente. La Provincia de Santa Fe ha establecido un sistema de avalúos fiscales máximos presumiendo que los inmuebles que no lo sobrepasen no exceden esas necesidades de sustento y vivienda. Si la valuación fiscal es superior al máximo estipulado no juega la apuntada presunción, pero ello no impide que se constituya el bien de familia, debiendo evaluarse, en tal supuesto, las circunstancias del caso

(2) Si resulta la propiedad apropiada a la condición social y a la comodidad de sus miembros integrantes, debe aplicarse el valor máximo con la debida equidad, interpretando que si bien el avalúo fiscal dei departamento excede, muy ligeramente, el límite del valor admitido, su afectación como bien de familia no desnaturaliza la filosofía jurídica que inspira dicho instituto

(3) Un valor fiscal mayor no impide que igualmente se constituya el bien de familia, corresponderá al registrador evaluar en concreto las circunstancias del caso y si se pretende ulteriormente la desafectación por valor excedido, igual evaluación hará el juez ante quien se plantee la pretensión respectiva

(4) Por recomendaciones del Congreso Hispano Americano de profesores de Derecho de Familia, celebrado en la ciudad de Salta en 1983 que concluyó de lege ferenda que: "el ordenamiento jurídico no debe establecer límites de valor para la afectación de la vivienda familiar al régimen protector, sin perjuicio de la impugnación por terceros interesados en la parte que el inmueble exceda las necesidades de la familia."

Partes: Vazquez, Roberto A. y otra s/ Recurso de apelacion. Registro de la Propiedad Rosario

Fallo: Considerando: 1. Que los interesados, en esta causa, atacan, por vía de apelación, una decisión administrativa proveniente del Registro General de la Propiedad de la ciudad de Rosario, organismo que por resolución nº 28.198, denegó la inscripción como bien de familia, el 13/05/88, y emanada especificamente del Director General, recaída en el expediente R.G.R.V.-98 con referencia al inmueble de propiedad de los recurrentes inscripto en el T. 962, E 243 y nº 325.401, del departamento Rosario P.H. La susodicha resolución administrativa, ahora apelada, rechazó la citada inscripción por el avalúo fiscal del inmueble, pues el Director, en su pronunciamiento, arguyó que había una diferencia existente entre el avalúo del inmueble y el monto determinado en la Disposición Conjunta nº 23/96. La diferencia de valores en juego se tradujo en un exceso de $2.804,77.
Los impugnantes procuran rebatir la denegatoria administrativa con cita de antecedentes de doctrina y jurisprudencia, entre otros, de esta Sala.
2. Que mediante Disposición Registral Conjunta nº 23/96, del 6 de Mayo de 1996, el monto máximo para admitir la constitución del bien de familia se elevó a la suma de $123.688,35 (f. 16, del expediente agregado) en tanto que el avalúo de la propiedad de los requirentes es de $5.478,56 por el terreno y $121,014,56 por edificación (fs. 6 a 7, del expediente administrativo), con un leve desajuste, por exceso, consistente en la suma de $2.804,77 que diere lugar a la denegatoria del Registro. Esta Sala, mucho antes de ahora, ha tenido oportunidad de expresar que (1) "el art. 14 de la Iey 14.394 posibilita a toda persona la constitución de bien de familia de un inmueble cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia, según normas que se establecerán reglamentariamente. La Provincia de Santa Fe ha establecido un sistema de avalúos fiscales máximos presumiendo que los inmuebles que no lo sobrepasen no exceden esas necesidades de sustento y vivienda. Si la valuación fiscal es superior al máximo estipulado no juega la apuntada presunción, pero ello no impide que se constituya el bien de familia, debiendo evaluarse, en tal supuesto, las circunstancias del caso" (Ac. Nº 14/92 causa Barscan, J. T. 135-451; Auto Nº 133/95, causa Boero; Auto nº 178/95, causa Moressi).
3. Que los recurrentes expresaron que su familia está constituida por el matrimonio y dos hijas de corta edad, el inmueble no es para nada lujoso y acorde con las necesidades del grupo familiar y la posición social. Expresan que, por las funciones de uno de ellos, desarrolla, gran parte de su actividad en su hogar al no contar con un estudio profesional por estarle vedado el ejercicio de la profesión, y por la composición del grupo familiar (cuatro personas, dos de las cuales son menores de edad) deben compartir su habitación pues no cuentan con una propia cada una de sus hijas (f. 2 v.). El acta de constatación (f. 8), prueba que se "trata de un departamento del tercer piso, único, con tres dormitorios, living-comedor , cocina-comedor, dos baños principales, un baño chico, lavadero, pieza y baño de servicio, un balcón al frente y un balcón cerrado. Ratifica el constatante la composición del grupo familiar, con dos hijas menores de cinco y un año y diez meses. Observa en el living-comedor una mesa de seis sillas, un juego de sillones, y una mesita ratona. Uno de los dormitorios está amueblado como cocina con libros, escritorios y computadora, la que se advierte a simple vista es utilizada como lugar de trabajo, otro dormitorio ocupado con una cama y debajo de la misma otra cama que al desplazarse le permite duerman dos personas pequeñas, el que es ocupado por las dos hijas del matrimonio, el otro dormitorio tiene una cama de doble plaza y una cómoda con un T.V.. Todos los ambientes tienen piso de parquet plastificado. Se pasa a un ambiente pequeño que comunica con el ascensor de servicio y el comedor diario. El comedor diario, al igual que los dormitorios, comunican con el balcón cerrado que da a la parte posterior dei edificio. Del comedor diario se pasa a una cocina en forma de pasillo que finaliza en el lavadero. La cocina tiene sobre uno de los costados una mesada y sobre el otro la cocina propiamente dicha y una pileta con dos canillas. A su vez, el lavadero comunica con la pieza y baño de servicio que se encuentra amueblado con un escritorio con útiles escolares y juguetes. En la parte correspondiente a comedor diario y cocina, el piso es de cerámica. Las paredes se encuentran pintadas, con excepción del living - comedor que está empapelado. El escritorio y el living - comedor dan a un balcón al frente. No se advierte en todo el departamento detalles de lujo que exceden las condiciones normales de una vivienda. Se deja constancia que en el living - comedor hay un bañito de dimensiones muy reducidas. En cuanto al grupo familiar los requeridos presentan libreta de familia, compuesta por el matrimonio y sus dos hijas. Estas comparten un dormitorio, pues como quedó dicho, el tercer dormitorio está destinado a escritorio y lugar de trabajo. En todos los dormitorios hay placares de madera y en el comedor diario existe una mesa con seis sillas y un aparato de T.V." (f. 8, de los principales).
4. Que lo expuesto permite aseverar que el inmueble habitado por los recurrentes no exhibe lujo incompatible con los fines que sustentaron la consagración del bien de familia (Guastavino, Elías Derecho de familia patrimonial. Bien de Familia, p. 312, igualmente citado en auto nº 133/95 del Cuerpo, causa Boero, idéntico al subcaso). Tampoco se advierte que las de pendencias dei departamento descripto excedan las necesidades habitacionales del núcleo familiar conviviente (arg. art. 34 ley 14394). Por lo tanto es válido concluir que la vivienda que ocupa la familia Vázquez Damonte (2) resulta apropiada a la condición social y a la comodidad de sus miembros integrantes, debiendo aplicarse el valor máximo con la debida equidad, interpretando que si bien el avalúo fiscal dei departamento excede, muy ligeramente, el límite del valor admitido, su afectación como bien de familia no desnaturaliza la filosofía jurídica que inspira dicho instituto (Autos Nº 133/95 y 178/95, como doctrinas del Cuerpo en los precedentes premencionados)
5. En resumidas cuentas, (3) un valor fiscal mayor no impide que igualmente se constituya el bien de familia, corresponderá al registrador evaluar en concreto las circunstancias del caso y si se pretende ulteriormente la desafectación por valor excedido, igual evaluación hará el juez ante quien se plantee la pretensión respectiva (Ac. Nº 14/92, causa Barsean citada).
Este criterio es compartido por prestigiosa doctrina nacional (Kemelmajer de Carlucei, Aída en Protección jurídica de la vivienda familiar p. 74), y en lo pertinente (4) por recomendaciones del Congreso Hispano Americano de profesores de Derecho de Familia, celebrado en la ciudad de Salta en 1983 que concluyó de lege ferenda que: "el ordenamiento jurídico no debe establecer límites de valor para la afectación de la vivienda familiar al régimen protector, sin perjuicio de la impugnación por terceros interesados en la parte que el inmueble exceda las necesidades de la familia."
6. Refuerza la solución propuesta la inocultable entidad constitucional de la materia en juego ya que la defensa del bien de familia está prometida por el art. 14 bis de la Constitución Nacional. Y las prescripciones de la ley 14.394 reafirman la idea constitucional de tutelar 1o necesario para la subsistencia y el desarrollo de la familia, su protección integral en sentido amplio, evitando el desamparo, conceptos a los cuales no ha sido ajena la Corte Federal para otros supuestos pero con argumentos federales trasladables al sub lite (Fallos T. 311-2431, causa Liñan; T. 305-1826, causa Ramkez, entre otros).
Se Resuelve: Declarar procedente el recurso de apelación interpuesto, revocar la resolución nº 28 del 13/05/98 del Director General del Registro General Rosario y, en su consecuencia, autorizar la inscripción como bien de familia del inmueble anotado al T. 962, Folio 243, Nº 325.401 del Departamento Rosario, Propiedad Horizontal.
Silvestri - Elena - Rouillon - art. 26, ley 10.160 -.
El Dr. Rouillon dijo: Que habiendo tomado conocimiento de los autos y advirtiendo la existencia de dos votos totalmente concordantes invoca la aplicabilidad al caso de lo dispuesto por el art. 26, ley 10.160, absteniéndose de emitir opinión.