Sumario: (1) Cuando se indicase la superficie o las medidas lineales, agregando la cláusula "o lo poco más o menos que resulte dentro de muros", o alguna fórmula equivalente y el precio fuese único, y no a tanto la medida, se convierte la operación en una venta "ad corpus", es decir, en venta de un todo, tomado en su conjunto y fijado el precio sin consideración alguna a la diferencia que pudiese existir entre las medidas consignadas y las que realmente resulten del terreno. Tal criterio jurisprudencial y doctrinario, más allá de los estrictos límites que pareciera fijar, y no obstante la disposición del art. 1346 C.C.., estimo permite considerar en cada caso particular si, pese a haberse establecido las medidas o superficie de lo vendido, de acuerdo a las circunstancias, ha habido venta "ad corpus" o no. Es que, como ha dicho la C.S.J.S.F., determinar si la venta es hecha "ad corpus" (inc. 1º art. 1344) o "ad mensura" (inc. 5º), es cuestión que no puede resolverse en abstracto, sino en concreto, pues en cada caso habrán de examinarse los antecedentes para establecer cuál ha sido la intención de las partes. Debe tenerse en cuenta para ello, que si bien es misión del legislador fijar los derechos subjetivos, sus contenidos y limites, no es posible pretender que las normas legales, que deben ser genéricas y abstractas, y a la vez amplias y flexibles, lo prevean y reglamenten todo. La precisión y los detalles, el casuismo, no se compadecen con las virtudes exigidas por la ley. Concebir la ley como previsora de todas las situaciones y dotada de una sola y única significación, y por esa vía llegar a anular o aniquilar el arbitrio judicial, en un racionalismo extremo, importa rechazar la idea de equidad, - emanada de los principios generales preexistentes y superiores a la ley, y caracterizada desde antiguo como la justicia del caso particular -, que no pretende corregir la ley al aplicarla a determinados casos concretos, sino interpretarla razonablemente

(2) Con relación a los contratos en particular, su interpretación debe hacerse entendiendo no sólo a la letra de lo pactado (art. 1197 C.C.) sino a la buena fe conectada a la intención de las partes expre¬sadas a través de sus comporta¬mientos, anteriores, contemporáneos a la celebración y posteriores a ella (art. 1198 C.C.) pero igualmente a la equidad, observando el equilibrio de los intereses privados, y la equivalencia económica de las prestaciones como base del consentimiento. Finalmente, no se puede soslayar que la C.S.J.N. (fallos 238-550) ha dicho que, cuando el caso presenta características singulares, es obligación de los jueces ponderar con mayor rigor la aplicación de los principios jurídicos pertinentes, a fin de no incurrir, con daño para la justicia, en una aplicación sólo mecánica de los mismos, siendo condición de validez de un fallo judicial que él sea conclusión razonada del derecho vigente, con particular referencia a las circunstancias comprobadas de la causa. Es que la renuncia consciente a la verdad es incompatible con el servicio de justicia.

Partes: Ermod Electrodomésticos c/ Liamgot, Claudio E. s/ Cobro de pesos

Fallo: A la primera cuestión el vocal Dr. Serralunga dijo: el recurso de nulidad, deducido por la actora, no ha sido mantenido en esta instancia de alzada y no encontrando vicios u omisiones que hagan necesario su declaración oficiosa, corresponde desestimarlo. Así voto.
A la misma cuestión el vocal Dr. Donati dijo: por las mismas razones que invoca el colega preopinante, voto en igual sentido a la primera cuestión.
A la misma cuestión el vocal Dr. Zara dijo: habiendo tomado conoci¬miento de los autos y advirtiendo la existencia de dos votos totalmente concordantes, que hacen sentencia válida, me abstengo de emitir opinión (Art. 26 Ley 10.160).
A la segunda cuestión si es justa la sentencia el vocal Dr. Serralunga dijo: I) la Sentencia dispuso hacer lugar a la demanda por restitución proporcional del precio que pagara la actora por la compra de un in¬mueble que efectuara al demandado - más sus intereses -, en razón de que la superficie real del bien sería menor de la rendida, que resulta de titulo, con una diferencia que superaría el vigésimo que establece el art. 1346 C.C. para pedir la disminución del precio, ya que la mesura practicada por el perito designado arrojaría una diferencia en menos del 23,51%; estableciendo que ese porcentaje habrá de calcularse no sobre el precio en su conjunto (el terreno más lo construido) sino sólo sobre el terreno, dado que de los términos de la escritura de venta, surgiría que lo único cuya superficie se garantizó fue el terreno, mientras que las mejoras se incluyeron bajo la clásica e imprecisa expresión de "con lo edificado, clavado y plantado", lo que no da acción alguna para reclamar el menor valor de las mejoras.
Tanto la actora como la demandada apelaron el fallo, y ya en esta alzada expresaron sus respectivos agravios, respondidos por una y otra, procurando rebatirlos.
II) A la actora dice agraviarle que la reducción dispuesta lo haya sido sólo respecto del terreno, arguyendo para ello que lo adquirido fue un inmueble totalmente cubierto, re¬sultando de la pericia que la parte edificada del terreno es lo aprovechable, porque el resto (el 23,51%) está afectado al ensanche de la calle Ovidio Lagos. Que así, la superficie garantizada no fue sólo la del terre¬no - como afirma el inferior -, en tanto que, si lo que se vendió fue un terreno que aparecía totalmente cubierto, ello implicó asegurar que tanto el terreno como lo edificado correspondían a las medidas referidas a aquel, y el precio pagado, lo fue en relación a las medidas supuestas del terreno y lo construido. En conse¬cuencia propugna se modifique la sentencia, estableciendo que la reducción del precio comprende el terreno y lo edificado en la misma proporción.
Por su parte a la accionada le agravia que se haya omitido prueba testimonial de quien, antes de la operación, era el tasador del banco que otorgaría el crédito hi¬potecario para adquirir el inmueble - el Ing. Enrique Dujorne - quien dijo haber tasado en dos oportunidades el inmueble, y de las tasaciones surge que el precio de la propiedad era superior al que se pagaba y la medida del terreno era menor a la de los títulos, debido al retiro obligatorio de la Av. Ovidio Lagos.
Que el adquirente conocía esa realidad, ya que es de suponer que la gestión de crédito ante la institución bancaria le llevó a interiorizarse de las circunstancias que determinarían su concesión, y entre ellas, que la propiedad era tasada a un monto mayor que el precio por el que se compraba y que la diferencia de superficies existía. A ello agrega que la propiedad está totalmente edificada en los límites de las medianeras, con techo y sin divisiones internas, lo que hace que el adquirente, al momento de definir la operación, la tenga totalmente a la vista, con el perímetro definido, y dentro de él tomó la posesión antes de la escritura, realizó tareas de medición y reformas estéticas para su negocio, elementos todos marginados por el sentenciante.
Por otra parte, y en relación a las costas - sin perjuicio de requerir se impongan a la contraria, acogiéndose su pretensión de rechazo de la demanda - en la hipótesis de man¬tenerse el fallo que ataca, dice deben ser soportadas por ambas partes, por haber incurrido la actora en "plus petitio".
II) A los fines de resolver los presentes cabe señalar que la norma legal en virtud de la cual se demanda (arts. 1344 inc. 5 y 1346), implica la existencia de un error sobre una cualidad de la cosa vendida (sus medidas) y el consecuente perjuicio que de aquel se derivaría para el adquirente, contemplando una de las modalidades de la compraventa de inmuebles en la que, si bien se ha indicado el área, al realizarse la venta por un precio único - y no a tanto la medida - la diferencia en menos de la superficie no da lugar a una dis¬minución del precio a favor del comprador, salvo que esa diferencia tuviese una significativa importancia en relación al total (que la ley determina debe ser, al menos, de un vigésimo), de lo que cabe concluir que, el error en las medidas da lugar a la reducción del precio, cuando mediare un real perjuicio, que se presume existente si la menor superficie superase la veinteava parte de la consignada en la venta.
Ahora bien, respecto a todas las hipótesis contempladas en los seis incisos del art. 1344 C.C, - como modalidades de la venta de in¬muebles en relación a la cosa vendida y su precio - y sobre sus consecuencias sobre el precio, tenemos que el art. 1345 se refiere a la del inc. 4 de aquel (venta con indicación del área, por un precio cada medida, haya o no indicación del precio total) mientras que el art. 1346, alude a "todos los demás casos", expresión ésta que resulta ser demasiado amplia (R.M. Salvat, "Tratado de Der. Civil Argentino", T. 1, Ed. Tipográfica Editora Argentina, 1950, p. 296), en tanto que, al aludir a la consignación de las medidas, no cabría entender comprendido el caso del inc. 1º) (sin indicación de su área y por un solo precio); ni el del inc. 2º) (sin indicación de área, pero a razón de un precio la medida); además del inc. 6°), reglamentado en el art. 1348.
No obstante las palabras del art. 1346, y ante la inexistencia de una norma específica respecto del inciso 1º del art. 1344 (la llamada venta "ad corpus"), es dable interpretar que la misma se asimila al caso en que, consignadas las medidas, la dife¬rencia no alcanza a un vigésimo, porque en ambos el contenido super¬ficial de inmueble no habría tenido importancia para la celebración del contrato, y así en la "venta ad cor¬pus" no procede nunca la reducción del precio.
La doctrina y la jurisprudencia, por otra parte, han interpretado que, (1) cuando se indicase la superficie o las medidas lineales, agregando la cláusula "o lo poco más o menos que resulte dentro de muros", o alguna fórmula equivalente y el precio fuese único, y no a tanto la medida, se convierte la operación en una venta "ad corpus", es decir, en venta de un todo, tomado en su conjunto y fijado el precio sin consideración alguna a la diferencia que pudiese existir entre las medidas consignadas y las que realmente resulten del terreno (Salvat, op. cit. pág. 298).
Tal criterio jurisprudencial y doctrinario, más allá de los estrictos límites que pareciera fijar, y no obstante la disposición del art. 1346 CC., estimo permite considerar en cada caso particular si, pese a haberse establecido las medidas o superficie de lo vendido, de acuerdo a las circunstancias, ha habido venta "ad corpus" o no. Es que, como ha dicho la C.S.J.S.F. (j. 1,52), determinar si la venta es hecha "ad corpus" (inc. 1º art. 1344) o "ad mensura" (inc. 5º), es cuestión que no puede resolverse en abstracto, sino en concreto, pues en cada caso habrán de examinarse los antecedentes para establecer cuál ha sido la intención de las partes.
Debe tenerse en cuenta para ello, que "si bien es misión del legislador fijar los derechos subjetivos, sus contenidos y limites, no es posible pretender que las normas legales, que deben ser genéricas y abstractas, y a la vez amplias y flexibles, lo prevean y reglamenten todo. La precisión y los detalles, el casuismo, no se compadecen con las virtudes exigidas por la ley" (J. Mosset Iturraspe, "Justicia contractual", ed. Ediar, pág. 65). Concebir la ley como previsora de todas las situaciones y dotada de una sola y única significación, y por esa vía llegar a anular o aniquilar el arbitrio judicial, en un racionalismo extremo, importa rechazar la idea de equidad, - emanada de los principios generales preexistentes y superiores a la ley, y caracterizada desde antiguo como la justicia del caso particular -, que no pretende corregir la ley al aplicarla a determinados casos concretos, sino interpretarla razonablemente (J. Mosset Iturraspe, op. cit., pág. 12, 13, 19 y 23).
Por otra parte, y en (2) relación a los contratos en particular, su interpretación debe hacerse entendiendo no sólo a la letra de lo pactado (art. 1197 C.C.) sino a la buena fe conectada a la intención de las partes expre¬sadas a través de sus comporta¬mientos, anteriores, contemporáneos a la celebración y posteriores a ella (art. 1198 C.C.) pero igualmente a la equidad, observando el equilibrio de los intereses privados, y la equivalencia económica de las prestaciones como base del consentimiento.
Finalmente, no se puede soslayar que la C.S.J.N. (fallos 238-550) ha dicho que, cuando el caso presenta caracte¬rísticas singulares, es obligación de los jueces ponderar con mayor rigor la aplicación de los principios jurídicos pertinentes, a fin de no incurrir, con daño para la justicia, en una aplicación sólo mecánica de los mismos, siendo condición de validez de un fallo judicial que él sea conclusión razonada del derecho vigente, con particular referencia a las circunstancias comprobadas de la causa. Es que la renuncia cons¬ciente a la verdad es incompatible con el servicio de justicia.
Establecido lo expuesto, y yendo al caso planteado en los presentes, tenemos que: la diferencia de super¬ficie entre lo vendido de acuerdo a título y la que tiene en realidad "el inmueble adquirido (un local íntegramente techado, con destino a salón de ventas" (escrito de la actora de autos) es de 66,44 m2., parte ésta que corresponde al tramo sobre la calle Ovidio Lagos, afectada al en¬sanche de la misma, conforme a la pericia de antes y plano de mensura del perito.
Del informe que se requiriera al Banco de Crédito Argentino, que acordara a la actora un crédito hipotecario para la compra, resulta que al efecto se realizó una tasación, que en copia se acompaña a autos. En la misma consta que el inmueble consiste en un amplio local para negocio con frente a la Av. Ovidio Lagos, construido totalmente sobre un lote (que sería el nº 74 de la escritura), que se comunica con otro (el nº 72) con salida a la calle Gálvez, cuya superficie se encuentra también cubierta en su totalidad. Que el local tiene un frente totalmente cubierto por vidrios templados tipo “Blindex", "en el cual ya se hizo el retiro regla¬mentario por ensanche de Ovidio Lagos".
Aun cuando la actora, en su con¬fesional, manifiesta no haber co¬nocido "el informe del banco" (refi¬riéndose seguramente a la tasa¬ción), ni tuvo contacto con el tasador (posición 4ª.) lo cierto es que previo a la operación pudo observar el local (pos. 2da. de su confesión), y que, más allá de que diga que lo que "tuvo en cuenta fue un local de 280 metros cuadrados que el vendedor nos expresaba" (pos. 3ª. de su confesión), resulta de su manifestación en su alegato, que la compra del inmueble fue como local "...destinado a fines comerciales: la venta de electrodomésticos", que de acuerdo a su denominación es el objeto de la so¬ciedad, por lo que indudablemente lo que quiso adquirir era lo que tuvo a la vista, que consideró adecuado a sus necesidades, más allá de la exactitud de sus medidas. Pero además, aunque no hubiese tenido acceso a la tasación encomendada por el banco, en la gestión del crédito no pudo ignorar qué porcentaje del valor estimado por el banco le sería acordado (siendo de público y notorio que, en resguardo de una eventual ejecución por falta de pago, una entidad crediticia nunca da un crédito por el monto real, aunque se constituya una garantía hipotecaria), lo que en el caso fue del 50 % apro¬ximadamente (tasación de autos y escritura) ya que sobre una tasación de U$S 110.000 se le dio un crédito de $ 55.000 y ello considerando sólo la superficie cubierta, deducida la parte afectada al ensanche de la calle.
Esa tasación, por otra parte, en tanto ha sido hecha por un banco para determinar la garantía del crédito a cancelar, cabe considerarla ajustada a los valores reales de plaza, o al menos aproximada a ellos, por lo que la pretensión de la actora que compró por algo menos del 73 % de ese valor, de reducir más aun el precio, comporta un ejercicio abusivo del derecho, que no puede tener amparo judicial. Volviendo aquí a lo dicho más arriba, podrá haber habido quizás error, pero no hay perjuicio.
Por todo ello propugno sea acogida la apelación y revocar la sentencia, en su lugar se rechace la demanda, con costas a la vencida (art. 251 C.P.C.C.S.F.).
Los honorarios profesionales en la Alzada deben ser regulados en el 50 % de los correspondientes a primera instancia. Así voto.
A la misma cuestión, el vocal Dr. Donati dijo: Por las mismas razones que invoca el colega preopinante, me adhiero a sus conclusiones y voto en idéntico sentido a la cuestión planteada.
A la misma cuestión, el vocal Dr. Zara dijo: Que se remite a lo ex¬presado al tratar la primera cuestión.
A la tercera cuestión, sobre qué pronunciamiento corresponde dic¬tar, el vocal Dr. Serralunga dijo: Corresponde hacer lugar a la apelación y revocando la sentencia impugnada, rechazar la demanda, con costas a la vencida. Regular los honorarios profesionales en la Alzada en el 50 % de los de la instancia inferior. Así voto.
A la misma cuestión, el vocal Dr. Donati dijo: El pronunciamiento que corresponde dictar es el propuesto por el Dr. Serralunga y así voto.
A la misma cuestión, el vocal Dr. Zara dijo: Que se remite a lo expre¬sado al tratar la primera cuestión.
Con lo que terminó el Acuerdo y atento a los fundamentos del mismo la Sala Segunda –integrada - de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, Resuelve: Hacer lugar a la apelación, y revocando la sentencia impugnada, rechazar la demanda, con costas a la vencida. Regular los honorarios profesionales en la Alzada en el 50 % de los de la instancia inferior.
Donati – Serralunga - Zara (Art. 26 Ley 10160)