Sumario: Se modifica parcialmente la sentencia de grado apelada y se establece que de la suma de dinero dada en depósito de garantía que el demandado se encuentra condenado a restituir al actor, se descuente la suma de 500 dólares para así compensar los "detalles de pintura" que el locatario reclamante asumió solucionar y no lo hizo; es que, cuando el locador recibe el inmueble asienta de puño y letra las distintas deficiencias encontradas, entre las que menciona "detalles de pintura" y ello fue aceptado expresamente por el actor, quien solucionó los desperfectos (vidrios, elementos de baños, aberturas) excepto los detalles de pintura. Y claro que "detalles" no es equivalente a la necesidad de pintar nuevamente todo el local alquilado; es evidente que las partes tuvieron en mente algo menor, pues de no ser así hubiesen empleado otra locución. Desde otro ángulo, siendo que el actor utilizó el local durante 3 años (venta de comestibles y bebidas envasadas con depósito) es imaginable que algún deterioro haya ocasionado en la pintura por el uso y que para restituirlo en buen estado -como se obligó- debió reparar esos detalles.

Partes: Dulmes S.A. vs. Caruso Lombardi, Ricardo Daniel s. Cobro de sumas de dinero. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala H.

Fallo: En Buenos Aires, a los 5 días del mes de marzo de 2018, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos: "Dulmes S.A. c/ Caruso Lombardi, Ricardo Daniel s/ Cobro de sumas de dinero", y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. Kiper dijo:
Contra la sentencia dictada en primera instancia (fs. 268/71), que hizo lugar a la demanda por la cual el locatario reclamaba la restitución de la suma de dinero dada en depósito de garantía, expresa agravios el demandado a fs. 293/5, cuyo traslado es contestado a fs. 297/9.
Sostiene el apelante que el inmueble debía se devuelto en perfecto estado de conservación pero que, no obstante, había detalles de pintura importantes que obligaban a pintar todo el local.
La actora, al responder el traslado, solicita que el recurso sea declarado desierto. Sin embargo, considero que la referida expresión de agravios contiene fundamentos mínimos que la habilitan como tal. Máxime, considerando que se debe ser amplio en esta materia, en resguardo de la garantía de defensa en juicio.
La actora celebró un contrato de locación con el demandado sobre el inmueble sito en Llerena 3028/3038 de esta ciudad. Al concluir la relación locativa, restituyó la tenencia del bien a la demandada y se le extendió un recibo en el que se consignaron algunas deficiencias que debía reparar la locataria.
Surge del contrato de locación que el término de la locación operaba el 31 de julio de 2014. No obstante ello, ambas partes son contestes que la relación continuó luego del vencimiento referido, notificando la actora fehacientemente a la demandada, mediante carta documento que luce a fs. 11/12 y que fuera reconocida, que haría entrega de las llaves el día 31 de octubre de 2014. A fs. 15, obra recibo de llaves por parte del demandado con fecha 3 de noviembre de 2014, instrumento en el que se hacen constar los desperfectos y deficiencias halladas en el inmueble que se restituye y la falta de boletas de impuestos y servicios. Cabe advertir que se ha testado en el recibo una mención a su buen estado y que no quedaba reclamo alguno por parte del locador.
No se discute en esta instancia que los desperfectos detectados en aberturas, baños, vidrios y lámparas fueron reparados por el actor con posterioridad a la fecha de entrega. A la vez, no hay deudas por impuestos o servicios.
La diferencia entre las partes se centra en la pintura. Según el actor, el inmueble fue restituido con pequeños detalles propios del uso y del paso de tiempo. Según el demandado, la deficiencia en pintura es importante y el galpón debía ser pintado nuevamente.
A fs. 15 puede verse el mencionado recibo, en el que el demandado escribió de puño y letra las deficiencias encontradas. Entre otras, allí consignó "detalles de pintura en el galpón". Tales "detalles" pueden verse en las fotografías acompañadas por el propio actor (ver fs. 21/2 y 50/2), ya que el demandado nada aporta sobre el punto.
Existe prueba en autos de que el demandado ha pintado nuevamente el local, que contiene dos galpones, tanto en el exterior como en el interior (ver fs. 200). El perito estimó el gasto a la fecha de su realización (diciembre de 2014) en $ 35.090, y en $ 46.670 en marzo de 2016 (ver fs. 200).
En mi opinión, ambas partes tienen algo de razón. Cuando el demandado recibe el inmueble asienta de puño y letra las distintas deficiencias encontradas, entre las que menciona "detalles de pintura". Ello fue aceptado expresamente por la actora quien, como señalé anteriormente, rápidamente solucionó los mencionados desperfectos (vidrios, elementos en baños, aberturas, etc.), excepto los detalles de pintura.
Claro que "detalles" no es equivalente a la necesidad de pintar nuevamente, incluso el frente, del local en cuestión. Es evidente que las partes tuvieron en mente algo menor, pues de no ser así hubieran empleado otra locución.
Desde otro ángulo, teniendo presente que la actora utilizó el local durante tres años para la venta de comestibles y bebidas envasadas con depósito (ver fs. 23), es imaginable que algún deterioro haya ocasionado en la pintura por el uso, y que para restituirlo en buen estado -como se obligó- debió reparar esos detalles.
Pero, tampoco eso puede equivaler a la pintura completa del local, pues no fue eso lo que advirtió el demandado cuando, de puño y letra, consignó "detalles de pintura", aludiendo a algo menor.
Por ende, acudiendo a mi experiencia, y dado que los jueces tienen facultades para fijar montos con criterios de prudencia, propongo que se modifique la sentencia apelada y que en lugar de U$S 4.500, se condene al demandado a restituir U$S 4.000, para así compensar los referidos "detalles de pintura" que la parte actora asumió solucionar. Negar esto es ir contra la doctrina de los propios actos.
Por lo expuesto, propongo que se modifique la sentencia apelada con el alcance indicado, que se la confirme en lo demás que resuelve; con costas de esta instancia en el orden causado.
La Dra. Abreut de Begher dijo:
Adhiero a las consideraciones expuestas por el Dr. Kiper en su voto, proponiendo la solución allí indicada.
El Dr. José Benito Fajre dijo:
Adhiero a las consideraciones expuestas por el Dr. Kiper en su voto, proponiendo la solución allí indicada.
Con lo que se dio por finalizado el acto, firmando los señores Jueces por ante mí de lo que doy fe.
José Benito Fajre - Liliana E. Abreut de Begher - Claudio M. Kiper.
Y VISTO
lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente, por unanimidad, el Tribunal decide:
I. Modificar parcialmente la sentencia, estableciendo que en lugar de U$S 4.500 se condene al demandado a restituir U$S 4.000 para así compensar los referidos "detalles de pintura"; debiendo confirmarse el fallo recurrido en las restantes cuestiones que decide y que fueron materia de agravios. Con costas de la presente instancia en el orden causado (conf. art. 68 del Código Procesal).
II. En atención a lo dispuesto por el artículo 279 del Código Procesal, corresponde dejar sin efecto las regulaciones establecidas en la instancia de grado y fijar los honorarios de los profesionales intervinientes adecuándolos a este nuevo pronunciamiento.
Sentado lo anterior se tendrá en cuenta el objeto de las presentes actuaciones y el interés económicamente comprometido resultante del capital de condena con más sus intereses (cfr. esta Sala en autos "Prevención Aseguradora de Riesgos del Trabajo SA c/ Medina Juan José y otros s/ cobro de sumas de dinero" del 27/09/11), naturaleza del proceso y su resultado, etapas procesales cumplidas, y el mérito de la labor profesional apreciada por su calidad, eficacia y extensión, considerando además lo dispuesto por los artículos 1, 6, 7, 9, 10, 19, 37, 38 y concs. de la Ley 21839 -t.o. Ley 24432-.
En consecuencia, regúlanse los honorarios de los letrados apoderados de la parte actora, Dres. Jorge Ciro Gioja y María Lucía Gioja en la suma de pesos respectivamente y los del Dr. Oscar Eduardo Perello, letrado apoderado del demandado en la de pesos.
Por la actuación cumplida ante esta alzada, que culminara con el dictado del presente pronunciamiento, se establece la retribución del Dr. Jorge Ciro Gioja en la suma de pesos y la del Dr. Oscar Eduardo Perello en la de (art. 14 del Arancel).
En cuanto a los honorarios del perito, se tendrá en consideración el monto del proceso conforme lo decidido precedentemente, la entidad de las cuestiones sometidas a su dictamen, mérito, calidad y extensión de la tarea, incidencia en la decisión final del litigio y proporcionalidad que debe guardar con los estipendios regulados a favor de los profesionales que actuaron durante toda la tramitación de la causa (art. 478 del CPCC).
Bajo tales pautas se fijan los emolumentos del perito Jorge Pedro Andres Kalmar en la suma de pesos.
Respecto de la mediadora, Dra. Liliana A. Vella, el Tribunal entiende que corresponde aplicar la escala vigente al momento en que se efectúa la regulación de los honorarios conforme lo resuelto por esta Sala en autos "Brascon, Martha Grizet Clementina c. Almafuerte S.A. s/ ds. y ps." (del 25/10/2013 exp. 6618/2007) y en autos "Olivera Sabrina Victoria c/ Suarez Matías Daniel y otros s/ daños y perjuicios" (del 01/03/2016, expte. 9288/2015).
En razón de ello, la escala prevista por el Dec. 1467/11 modificado por Dec. 2536/15 y valor actual del UHOM, se fija su retribución en la cantidad de pesos.
Dichos honorarios no contienen la alícuota correspondiente al IVA, por lo que, en caso de acreditar los profesionales su condición de inscriptos ante dicho tributo, deberá adicionarse el 21 % correspondiente
Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública dependiente de la CSJN (conf. Ac. 15/13), notifíquese y oportunamente, devuélvase.
José Benito Fajre - Liliana E. Abreut de Begher - Claudio M. Kiper.