Sumario: Se rechaza una demanda de escrituración y admite la reconvención de nulidad de la compraventa por lesión, ya que existe una evidente y notoria desproporción entre el valor del bien ─que no ha podido ser justificada─ en la época del acto, y el precio de venta.

Sumarios:
En la lesión subjetiva regulada en el art. 954 del Código Civil y Comercial de la Nación, las partes contratan con discernimiento, intención y libertad, pero sin embardo, existe una anomalía del negocio que se produce por la explotación que realiza una de las partes al aprovecharse de la necesidad, debilidad psíquica o de la inexperiencia de la otra. La existencia de una desproporción notable de las prestaciones activa una presunción legal iuris tantunde que existen los requisitos subjetivos requeridos en la víctima -ligereza y/o necesidad y/o inexperiencia- y en el lesionante, aprovechamiento.

Partes: Massin, Fernando Ariel c/Leiva, Roque Ruben s/Escrituración. Cámara en lo Civil, Comercial y Laboral de Reconquista

Fallo: En la ciudad de Reconquista, a los 12 de Febrero de 2019, se reúnen los jueces de
esta Cámara, Dres. María Eugenia Chapero, Santiago Dalla Fontana y Aldo Pedro Casella
para resolver el recurso interpuesto contra la resolución dictada por la señora Jueza de
Primera Instancia de Distrito Civil y comercial, Primera nominación de la ciudad de Vera
(Santa Fe), en los autos: “Massin, Fernando Ariel c/Leiva, Roque Ruben
s/Escrituración” Expte. N° 156, año 2017. Acto seguido el Tribunal establece el orden
de votación conforme con el estudio de autos: Chapero,Dalla Fontana y Casella y se
plantean las siguientes cuestiones:
PRIMERA: Es nula la sentencia apelada?
SEGUNDA: Es justa la sentencia apelada?
TERCERA: Que pronunciamiento corresponde dictar?
A la primera cuestión la Dra. Chapero dice: Que no habiendo sido sostenido en esta
instancia el Recurso de Nulidad interpuesto, y no advirtiendo vicios procedimentales que
hagan necesario su tratamiento en forma oficiosa, voto por la negativa.
A la misma cuestión,los Dres. Dalla Fontana y Casella votan en igual sentido.
A la segunda cuestión, la Dra. Chapero dijo:
1.- La sentencia aqua (fs. 268 a 274) acoge la reconvención de nulidad por lesión del
boleto de compraventa celebrado entre las partes el 12.05.2010 más daños y perjuicios
(daño moral y pérdida de chance). Para así decidir la anterior consideró acreditado por los
testigos analizados que el demandado siempre pidió $ 400.000 por la venta de la casa y
que ese precio resultaba razonable conforme ubicación y estado del inmueble y que nunca
el mismo podía valer la suma irrisoria de $ 40.000, por lo que según la jueza aquo no cabe
duda que Leiva fue burlado en su buena fe. Además sostiene la sentencianteaquo que la
pericial psiquiátrica, valorada según la sana crítica resulta inepta para acreditar el estado
psíquico el demandado al momento del acto y otorga valor convictivo respecto al valor del
bien en cuestión a la tasación del bien realizada por el arquitecto Coronel, por considerar
idóneo a un arquitecto para efectuar una tasación, sin perjuicio de determinar además la
extemporaneidad de la impugnación realizada por el actor. En cuanto a la pericial
psicológica, la anterior sostiene que la conclusión de la misma coincide con la brindada por el
perito médico, en cuanto a las patologías sufridas por Roque Leiva (stress depresión crónica y
demencia senil).
La parte actora se alza contra el fallo, y expresa sus agravios a fs. 298 a 300. Se queja
porque: 1) La jueza aquo rechazó la demanda de escrituración sosteniendo que el demandado
firmó el boleto por falta de experiencia y por falta de conocimiento del valor del dinero,
tomando como prueba la confesional de éste, cuando es lógico que no iba a declarar en su
contra. Critica que haya soslayado valorar los testimonios de Bolognesi y Deppeler que le
alquilan la casa a Leiva desde hace 13 años, y manifiestan que ha sido Leiva el administrador
de tal alquiler. 2) Achaca al fallo haber otorgado amplia credibilidad al testigo Pinatti, cuando
la sucesión a la que alude el testigo –VictorPinatti s/ Sucesorio- no existió nunca ni existe, ya
que el Registro de la Propiedad informa negativamente (fs. 50 a 51) sobre la existencia de tal
propiedad. 3) Reitera el primer agravio en relación que la aseveración de la jueza de grado
de que Leiva no tenía cabal conocimiento del valor del dinero, sin perjuicio de que podía
manejarse con pequeñas cantidades como la percepción del alquiler, cuando si podía percibir
y fijar el precio del alquiler es un indicio de que conoce y distingue el valor del dinero. 5) Se
agravia de que la jueza aquo haya rechazado la impugnación del demandado a la pericial
psiquiátrica y sin embargo no le haya dado valor probatorio. Se queja por la aptitud
probatoria otorgada a la pericial médica, cuando ningún estudio se acompañó que acredite la
demencia senil y patologías psiquiátricas. 6) Critica el valor dado por el perito tasador, el cual
toma valores de materiales para hacer una casa nueva. 7) y 8) Se queja por el acogimiento de
daños y perjuicios, cuando el demandado no probó en qué lo afectó la venta, además cobró
los $ 40.000, no los devolvió y siguió cobrando el alquiler y es jubilado, y tampoco la
pérdida de chance con los testimonios acompañados y mucho menos el de Pinatti (se
demostró la inexistencia de la propiedad en que funda su versión). 9) Por la imposición de
las costas.
El demandado replica dichos dichos agravios (fs. 307 a 313) abogando en definitiva
por la confirmación en su totalidad de la sentencia en crisis, a la vez que incorpora como
hecho nuevo copias de los autos “Pinatti, Victos Luis s/ sucesorio” Expte. N. 46/2008. A
fs. 315 a 316 replica el hecho nuevo denunciado la parte actora, invocando que el terreno
que dice Pinatti haber ofrecido a la venta a Leiva en $ 200.000 tiene una superficie 4 veces
más grande y la edificación es 6 veces más grande que el inmueble vendido al actor, por lo
que surge la falsedad de su versión.
Con la contestación de agravios y consentida la providencia de pase al Tribunal, el
proceso quedó concluido para definitiva.
Adelanto desde ya que los agravios del recurrente no alcanzan a conmover el fallo
alzado que rechaza la demanda de escrituración y hace lugar a la reconvención tendiente a
la nulidad del boleto de compraventa celebrado en las partes el 14.05.2010 por el vicio de
lesión subjetiva (art. 954 c.c.).
Es que el instituto de la “lesión subjetiva” regulada en el art. 954 c.c. (art. 332 C.C.C.)
refiere a un vicio del acto jurídico (no de la voluntad), ya que en el negocio afectado por
lesión las partes contratan con discernimiento, intención y libertad, es decir con todos los
elementos internos de la voluntad sanos. Sin embargo, existe una anomalía del negocio
que se produce por la explotación que realiza una de las partes al aprovecharse de la
necesidad, debilidad psíquica o de la inexperiencia de la otra (LORENZETTI, Código
Civil y Comercial Comentado, tomo II, pág. 346, editorial RubinzalCulzoni). Esta
naturaleza jurídica del instituto -como vicio del acto jurídico y no de la voluntadreceptada
en el nuevo código unificado, constituyó el despacho mayoritario aprobado por
las XVII Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Santa Fe 1989) que se inclinó por este
sentido: “La lesión incorporada al art. 954, de naturaleza objetivo-subjetiva, se ha
perfilado como un vicio propio de los actos jurídicos, por afectar la buena fe-lealtad” (v.
STIGLITZ, Rubén, PIZARRO, Ramón D. “La lesión subejtiva. Aspectos sustanciales y
aspectos procesales”, cita online AR/DOC/1484/2010).
Tal delimitación del marco normativo del instituto dentro de los márgenes de un vicio
genético causal del acto jurídico por violentar la buena fe-lealtad resta valor a los aspectos
volitivos internos del contratante lesionado al momento de la contratación, bastando sólo su
ligereza, necesidad y/o inexperiencia y el aprovechamiento por parte del otro co-contratante.
Pero lo más distintivo de esta figura es el favor procesal que le acuerda el legislador
(mantenido en el nuevo ordenamiento unificado en el art. 322) en virtud del cual la existencia
de una desproporción notable de las prestaciones activa una presunción legal iuris tantunde
que existen los requisitos subjetivos requeridos en la víctima -ligereza y/o necesidad y/o
inexperiencia- y en el lesionante -aprovechamiento-.
Por lo tanto, y ahora sí ya entrando de pleno al escenario fáctico del caso de marras,
advierto que todo el esfuerzo argumentativo y probatorio del actor/reconvenido se
circunscribe a demostrar la plena comprensión del acto por parte de Leiva (a través de sus
locatarios testigos Bolognesi (fs. 70 y Deppeler fs. 71), más no se hace cargo de ningún modo
de justificar la evidente y notoria desproporción entre el valor del bien en la época del acto y
el precio de venta del inmueble, más que atacando la idoneidad del tasador. En efecto,
considero que la tasación efectuada por el arquitecto Luis Helvecio Coronel en el marco de lo
ordenado en el proceso reúne las condiciones técnicas requeridas para una experticia de tal
tipo puesto que cuenta con la debida fundamentación del orígen de los importes, además de
un plano descriptivo. Pero más allá del planteo de Massin por el costo tomado por le perito de
los materiales para valorizar la parte construida, lo cierto es que sólo el valor del terreno en la
fecha de la tasación (12.11.2012) era de $ 204.000, por lo cual aún tomando los 2 años
transcurridos, el importe del precio de la compraventa en análisis de $ 40.000 luce de una
desproporción evidente y notable con el valor de plaza del bien. El actor/ reconvenido
interpela la credibilidad que merecen los testimonios de Pinatti (fs. 169), Kaufman (fs. 167)
yNagel (fs. 168) para intentar demostrar la falsdedad de sus relatos, más se ha de dejar en
claro que el valor controvertido de un bien inmueble se prueba con la tasación del mismo,
por lo que los testimonios sólo detentan el carácter de prueba indirecta y/o
complementaria, la cual por otro lado en modo alguno permite desvirtuar el valor del bien
inmueble determinado por el perito tasador designado a fs. 151. Por otro lado, la
fotografía acompañada a fs. 132 del inmueble demuestra una construcción en buen estado
de conservación, más el contrato de locación (fs. 133), y la ubicación del inmueble dentro
del radio urbano de Malabrigo constituyen todos datos fácticos indiciarios que analizados
según las reglas de la sana crítica me conducen a convalidar la existencia de una notable
desproporción en las prestaciones del boleto de compraventa en análisis. Y como muestra
de tal desproporción tengo en cuenta que el valor locativo del inmueble (en el mes de
mayo de 2011, fs. 133) era de $ 1200,00 mensuales, por lo cual con 33 meses de alquiler
se abonaría el precio total de la propiedad, lo cual demuestra a las claras la
desproporcionalidad evidente del precio del bien con su valor real en el boleto de
compraventa.
Tal desproporción evidente y notable que no ha podido ser justificada en autos a
través de la afirmación dogmática que era el valor de plaza del bien aceptado por el
vendedor, constituye el elemento objetivo que activa la presunción procesal de origen
legal establecida en el art. 954 c.c., cuyo alcance -según tesis mayoritaria en las XVII
Jornadas Nacionales de Derecho civil que se comparte- es que “la desproporción de
prestaciones hace tanto a la situación de inferioridad de la víctima como al
aprovechamiento del lesionante, hasta que se pruebe lo contrario”. Así, participan de esta
postura, no sólo autores que consideran que en la lesión hay solamente un elemento
subjetivo que engloba ambos extremos antes mencionados, sino también otros que opinan
que hay dos elementos subjetivos distintos (situación de inferioridad y aprovechamiento).
Se afirma que la fórmula legal conduce a dicha conclusión, ya que no habla de “la”
explotación, sino de “tal” explotación, en la forma que es descripta por el segundo párrafo
del art. 954, que abarca, en una sola frase, tanto la actitud subjetiva del beneficiado como
la posición del perjudicado” (ob. Citada STIGLITZ y PIZARRO).
En autos la prueba producida en modo alguno conduce a enervar los efectos de la
presunción legal a través de la demostración de la inexistencia del estado de ligereza de
Leiva, ni de la falta de aprovechamiento de parte del actor, sino todo lo contrario a tenor del
estado de debilidad de salud psico-física general de Leiva (fs. 212 pericial médica y pericial
psicológicapsicológica fs. 210). Tampoco incide en la solución que se propone confirmatoria
de la que viene del grado la mayor o menor credibilidad que merezca el testimonio de Pinatti
(fs. 169), puesto que aún sin tomar en cuenta su contextualizado y pormenorizado relato de la
confusión en que habría estado inmerso Leiva, lo cierto es que la evidente, grosera y notable
desproporción entre el precio de venta y el valor del bien sin ninguna justificación, tornan
meramente complementario tal testimonio. Sin perjuicio de lo cual, debo señalar que a partir
de la prueba diligenciada en esta instancia que demuestra que efectivamente el testigo Pinatti
fue declarado heredero en el sucesorio de su padre, y que el acervo hereditario estaba
conformado por un inmueble de considerable extensión, en modo alguno destiñe su
credibilidad y valor convictivo de su testimonio la circunstancia de que el loteo en que
habría estado interesado Leiva fue objeto de mensura y división con posterioridad a las
tratativas fallidas, puesto que ningún impedimento existe para efectivizar una venta y
regularizar con posterioridad las inscripciones registrales.
Las razones que anteceden que convalidan la existencia de un vicio de lesión en el
boleto de compraventa celebrado el 12.05.2010 (fs. 4 y 5) activan la obligación de resarcir los
perjuicios causados. El recurrente en sus agravios séptimo y octavo se queja por el
acogimiento del rubro daño moral pérdida de chance, más sin embargo lo hace sin conformar
una crítica razonada de los errorres de la sentencia en ese punto (art. 365 C.P.C.C.). Y a poco
analizar la existencia en el caso de marras de tal desequilibrio genético en el boleto que
suscribió Leiva, y que por tal razón se encontró impedido hasta su muerte de disponer -a la
venta refiero- del inmueble sin demandar antes la anulación del negocio celebrado con
Massin, sin mayores esfuerzos es dable inferir no sólo el estado de zozobra y angustia en que
Leiva podría estar inmerso, sino también su imposibilidad real de disfrutar en vida del real
valor de venta de su propiedad, configurándose de tal guisa los rubros daño moral y pérdida
de chance en los montos determinados en el grado, a los cuales se les ha de deducir el
monto de $ 40.000 según lo determinado en el fallo alzado.
En suma, las razones apuntadas me conducen a proponer a mis colegas la
confirmación en todas sus partes del fallo alzado, con costas al actor/reconvenido vencido.
Voto por la afirmativa.
A la misma cuestión, los Dres. Dalla Fontana y Casella votan en igual sentido.
A la tercera cuestión, la Dra. Chapero dijo: Que atento al resultado precedente,
corresponde adoptar la siguiente resolución:1) Desestimar el recurso de nulidad
interpuesto. 2) Rechazar el Recurso de Apelación interpuesto. 3) Imponer las costas de
esta instancia al actor/revonvenido perdidoso. 4) Regular los honorarios profesionales de
segunda instancia de los letrados actuantes en el 50% de la regulación firme de primera
instancia.
A la misma cuestión, los Dres. Dalla Fontana y Casella votan en igual sentido.
Por ello, la
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL, COMERCIAL Y LABORAL DE
LA CUARTA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
RESUELVE:1) Desestimar el recurso de nulidad interpuesto. 2) Rechazar el
Recurso de Apelación interpuesto. 3) Imponer las costas de esta instancia al
actor/revonvenido perdidoso. 4) Regular los honorarios profesionales de segunda instancia
de los letrados actuantes en el 50% de la regulación firme de primera instancia.
Insértese, notífiquese y bajen.
Chapero - Dalla Fontana - Casella: jueces de Cámara
Dra. AlloaCasale: Secretaria de Cámara