Sumario: Lo determinante para la procedencia de la acción de reivindicación es la titularidad del derecho real sobre la cosa que se pretende reivindicar, traducida en un título válido que da derecho a la posesión de la cosa. La inscripción registral tiene carácter declarativo y es presupuesto de la oponibilidad a los terceros interesados de buena fe. Así, sin perjuicio de que no se encuentre acreditada la titularidad registral, resulta válido el acto jurídico por el cual le fue transferido al actor el dominio del inmueble, ya que ello da derecho a reclamar la posesión sobre el bien. En consecuencia, si se encuentra probado que la parte actora adquirió el inmueble objeto de la acción mediante escritura pública, su título le otorga el derecho a obtener la posesión del bien, por lo que el hecho de que dicho instrumento público no se encontrare inscripto en el Registro de la Propiedad, no se erige en impedimento para reconocerle legitimación activa para intentar la acción real bajo estudio.
Conforme lo establecido por el art. 24 inc. c) de la Ley 14159, que determina las reglas que se deberán observar en el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los mismos, el fallo no podrá basarse exclusivamente en prueba testimonial. Sin perjuicio de ello, cuando se interpone la prescripción adquisitiva como defensa, no nos encontramos ante un juicio de usucapión, ya que el accionado no pretende que se declare que adquirió el dominio, sino a los fines de que se rechace la acción reivindicatoria. En consecuencia, no son aplicables las reglas que gobiernan tal juicio, por lo que no rige la limitación respecto a la prueba testimonial. Sin perjuicio de ello, dicho medio probatorio debe ser concluyente y no dejar dudas en el juzgador respecto al extremo que se pretende probar.
Sin perjuicio de que el inmueble objeto de la reivindicación se trate de un bosque nativo, las características del terreno no devienen incompatibles con la realización de actos posesorios con ánimo de dueño, por lo que no puede considerarse al desmonte como el primero de ellos, y condición necesaria para la realización de los demás. Aunque se encuentre acreditado únicamente un desmonte parcial, no resulta acertado pretender que el demandado pruebe que ha cultivado el terreno en su total extensión, o que los animales se encuentran diseminados en cada rincón del inmueble objeto de la reivindicación.
En una acción reivindicatoria, en donde se interpone excepción de prescripción adquisitiva, aunque se considere al desmonte parcial del terreno como primer acto posesorio efectuado por el demandado, no corresponde tomar la fecha en que se realizó la primera fotografía aérea -en la que consta dicha circunstancia- como dies a quo del plazo de prescripción adquisitiva. Ello por cuanto las reglas de la lógica y la experiencia indican que los actos tendientes al desmonte de cierta cantidad de hectáreas de campo no pueden haberse realizado en su totalidad exactamente el día en que se tomó la fotografía, sino que ha sido fruto de un proceso previo en el que el demandado se encontraba poseyendo el inmueble.
En una acción reivindicatoria, en donde se interpone excepción de prescripción adquisitiva, aunque no exista coincidencia respecto a la fecha exacta en que se realizó determinado acto posesorio, se debe tener en cuenta que ciertos datos, como los lapsos de tiempo, sólo pueden ser exigidos a los testigos de modo aproximado, ya que no se puede pretender una precisión matemática (en el mismo sentido, Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Primera Nominación, causa “Kahanowich Seeber”, sentencia n.° 101, de fecha 22 de octubre de 2020).
Si del material probatorio arribado a la causa surge que el predio objeto de la reivindicación se encuentra alambrado desde hace más de 20 años, y no se advierte del relato del actor ni de las constancias de autos que haya sido él mismo -o una persona encomendada por él, o su antecesor dominial- quien realizó su colocación, ello indefectiblemente se constituye como una presunción a favor del accionado. No se puede desconocer que el alambrado es un acto inequívoco de ocupación, ya que tiende a excluir toda otra posesión y exterioriza la intención de someter la cosa al ejercicio del derecho de propiedad. Si bien dicho acto no puede ser considerado per se como prueba del animus domini, se erige como una presunción que robustece la posición del demandado.
Aunque se encuentre acreditado que el actor ha pagado impuestos en cierto periodo de tiempo, y el demandado no ha probado haber realizado pago alguno, ello no obsta a la procedencia de la excepción de prescripción interpuesta, cuando por otros medios probatorios que conforman la prueba compuesta, se hayan cabalmente demostrados los recaudos de fondo que posibilitan la prescripción adquisitiva de inmuebles (en el mismo sentido, Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Primera Nominación, causa “Kahanowich Seeber”, sentencia n.° 101, de fecha 22 de octubre de 2020).
Partes: Ciudad de Córdoba
“Parsekian, Jorge Guillermo C/ Lupiañe, Osvaldo Antonio - Acciones posesorias/reales”, expediente n.° 1886556