Sumario: (1) La hipotética utilidad o eventuales beneficios de la ocupación del inmueble no inciden para de¬terminar el carácter de acto ordinario de admi¬nistración o acto que excede de ella, sino que son las circunstancias de cada caso las que llevan a concluir si un acto como el que aquí se juzga contrato de locación de inmueble puede reputar¬se acto encuadrable en el art. 15 de la ley 24.522 (antes, artículo 16, ley 19.551), o si por exceder de los allí contemplados requiere la autorización re¬glada en el siguiente artículo.

Partes: Valle Fértil SA s/ Concurso preventivo. Quiebra. (En fotocopias)

Fallo: Y Vistos: los autos caratulados "Valle Fér¬til S.A. s/Concurso preventivo Quiebra (en foto¬copias)" (expediente 236/00), venidos a raíz de los recursos de apelación y conjunta nulidad interpues¬tos a fs. 7 y 8 respecto de la resolución Nº 1478/99 (f. 3) que declaró "ineficaz en los términos del art. 17 de la ley 24522 el contrato celebrado el 10/06/94 agregado a f. 985 de “autos" (f. 4). En la alzada se expresaron y contestaron agravios a fs. 31/32, fs. 36/37 y fs. 39/44. El Fiscal de Cámara dictaminó a fs. 48. Está firme el llamado de los autos para resolver (fs. 51 y ss.);
Y Considerando: Recursos de nulidad.
No han sido sostenidos en la alzada ni se advier¬ten circunstancias que impongan un pronunciamien¬to oficioso sobre el tema, lo cual conduce a la deses¬timación de estos recursos.
Recursos de apelación.
La resolución apelada declaró ineficaz el contra¬to de locación celebrado por la actual fallida, la cual era concursada preventiva a la hora de celebrarse ese contrato sin autorización del juez del proceso preventivo concursa¡. La decisión de primera instancia aplicó los arts. 17 de la ley 19.551 y 16 de la ley 24.522, poniendo de relieve que el objeto social de la con¬cursada no era locar inmuebles, y por ello no estaba dispensada de la autorización judicial para celebrar un contrato que, así, no podía considerarse acto or¬dinario de administración de sus negocios.
No hay agravios sobre el carácter temporalmente pos concursal de la celebración del contrato de marras, ni sobre la falta de autorización del juez del concur¬so para tal negocio jurídico. Las quejas de las ape¬lantes versan sobre la falta de meritación acerca de elementos, especialmente los emergentes de causas penales en las que se desestimó la comisión de deli¬tos relacionados con la ocupación del inmueble, y otros que justificarían la susodicha ocupación desde antes del concurso preventivo. También se quejan de la fundamentación a quo relacionada con el atribui¬do carácter de acto que excedería de la administra¬ción ordinaria (de esta locación); y señalan que la ocupación ha sido acto útil al haber preservado el inmueble del acceso de intrusos y haber mantenido su estado de uso y conservación pagando, asimismo, los respectivos tributos.
Los agravios resultan improcedentes para dar cur¬so a la apelación.
En primer lugar, debido a que (1) la hipotética utili¬dad o eventuales beneficios de la ocupación del in¬mueble no inciden para determinar el carácter de acto ordinario de administración o acto que excede de ella. Son las circunstancias de cada caso las que llevan a concluir si un acto como el que aquí se juzga con¬trato de locación de inmueble puede reputarse acto encuadrable en el art. 15 de la ley 24522 (antes, artí¬culo 16, ley 19.551), o si por exceder de los allí con¬templados requiere la autorización reglada en el si¬guiente artículo. Y en la especie ha quedado sin críti¬ca valedera en los agravios la afirmación de la reso¬lución a quo que permite dar sustento a enmarcar tal negocio jurídico como acto que requería autorización del juez concursal "el objeto social de la concursa¬da no era locar inmuebles" , de donde es certero que un contrato como éste ha de considerarse "acto que excede la administración ordinaria de su giro comer¬cial" (art. 16, ley 24.522; art. 17, ley 19.551).
En segundo término, para cambiar la suerte de lo decidido resultan insustanciales las argumentaciones relacionadas con la eventual legitimidad de la ocu¬pación y la remisión a las actuaciones penales, pues para la declaración de ineficacia no se juzga, ni ella tiende a ni tiene por efecto la invalidez o nulidad del contrato, sino a dejar establecida la inoponibilidad (le él respecto de los acreedores concurrentes en tan¬to exista, y subsista, el estado concursal.
Así pues, en la especie es certero que: a) el bien locado pertenece a la concursada , b) ésta hoy es fa¬llida y en consecuencia aquél integra el activo liqui¬dable; e) el estado de quiebra subsiste; d) el contrato fue celebrado después de la apertura del concurso preventivo; e) ese acto excedía la administración ordinaria del giro comercial y objeto social de la con¬cursada y fue celebrado sin autorización judicial. En consecuencia, por aplicación de los arts. 16, 17 y 121 de la ley 24.522 (arts. 17, 18 y 125 de la ley 1955 l), la ineficacia en los términos del art. 17 de la ley 24.522 ha sido bien declarada en primera instancia y debe confirmarse.
Se Resuelve:
Desestimar los recursos de nulidad y los recursos de apelación.
Rouillon. Elena. Silvestri (Art. 26 ley 10.160)