Sumario: (1) De un detenido análisis de los arts. 3901, 3916, 3931, 3934 y conc. del Cód. Civil y el art. 17 de la ley 13.512, confrontados con abundante jurisprudencia sobre la materia se llega la conclusión que el crédito del acreedor hipotecario posee rango superior al devengado por expensas comunes, que se debe asimilar al del conservador de la cosa

(2) El acreedor hipotecario goza de preeminencia sobre los créditos fiscales y los de expensas comu¬nes devengados con posterioridad a la toma de ra¬zón del gravamen, porque aquel derecho precede a la afectación del producto del bien a satisfacer a los acreedores del propietario

(3) No corresponde privilegiar dogmáticamente el crédito garantizado con hipoteca sobre el de ex¬pensas, cuando el acreedor hipotecario a pesar de haber sido debidamente notificado de la posibili¬dad de invocarlo no lo ha hecho a lo largo de todo este proceso.

Partes: Consorcio Edificio Bélgica c/ Podestá, Juan E. y otro s/ Demanda ejecutiva

Fallo: Y Considerando: Los agravios del recurrente cuestionan la prelación del pago ordenado por el Juez de grado del crédito reclamado por la actora, correspondiente al cobro de expensas comunes del edificio del que forma parte la unidad ejecutada desatendiendo el reclamo efectuado por el acree¬dor hipotecario.
En concreto, el tema a dirimir en la alzada refiere al orden de prelación entre el acreedor hipotecario y el de expensas comunes, atento a que ambos gozan de privilegio.
(1) De un detenido análisis de los arts. 3901, 3916, 3931, 3934 y conc. del Cód. Civil y el art. 17 de la ley 13.512, confrontados con abundante jurisprudencia sobre la materia se llega la conclusión que el crédito del acreedor hipotecario posee rango superior al devengado por expensas comunes, que se debe asimilar al del conservador de la cosa.
"El crédito por expensas comunes goza del privi¬legio y derechos previstos en los artículos 3901 y 2686 del Código Civil. En un conflicto de privilegios entre el crédito por expensas y el de un acreedor hipotecario, este último prevalece sobre lo primero, de conformidad a lo dispuesto por el art. 3916 del Código Civil" (Cámara de Apel. en lo Civil y Comer¬cial de Salta, Sala 3º, "Consorcio Horizontal Edificio Caseros c/ Rasante SRL s/ Ejecutivo" sumario Nº 0003001 SAIJ).
"El privilegio del acreedor hipotecario que resulta de los arts. 3934 y siguientes del Código Civil, tiene prioridad sobre el crédito sobre expensas comunes otorgado por el art. 17 de la ley 13.512, que consagra el mejor derecho que le corresponde al conservador de la cosa" (Cámara Nac. de Apel. en lo Civil Cap. Fed., Sala C, in re "Edificio Calle Pasteur 239/41/43 e/ Ke1martsky, Fany Motel s/ Ejecutivo", sumario C 0039738, SAIJ.).
"El privilegio del acreedor hipotecario que re¬sulta de los arts. 3934 y sgtes. del Código Civil, prima sobre el otorgado al consorcio de propieta¬rios por el art. 17 de la ley 13.512, que consagra el mejor derecho que le corresponda al conservador de una cosa (arts. 2986, y 3901 del Código Civil", Cám. Nac. de Apel. en lo Civil, Capital Federal Sala B, autos: "Marchetti, María Blanca c/Abate, Lidia Esther s/ Recusación” sumario Nº C0039579, SAIJ).
Por otro lado, yerra el a quo al fundamentar su resolución en la normativa del derecho concursal referida al orden de los privilegios que a su criterio ¬tendría directa injerencia en las normas específicas del Código Civil, ya que en la quiebra se parte del supuesto de la extensión del patrimonio del deudor y en sub examen se trata de una obligación contraí¬da por un deudor particular. En virtud de ello, el con¬sorcio actor podrá válidamente reclamar la acreencia debida por medio de una acción ordinaria posterior contra el propietario o contra el comprador al tratar¬se en la especie de una obligación propter rem que pesaba sobre el inmueble subastado. Lo que no pue¬de alegar desconocer atento a los términos del edic¬to (fs. 202) y lo establecido en el acta de subasta intercalada a fs. 218, firmada por el adquirente y que en su texto dice "...quedando a su cargo la totalidad de las deudas que el mismo registre en concepto de impuestos, servicios, expensas desde setiembre de 1999 en adelante, contribuciones especiales, actualizadas al momento de su efectivo pago
Asimismo el gravamen hipotecario cuyo pago se reclama es de fecha 2 de marzo de 1994 (informe registral fs. 75) y la deuda comienza a originarse en agosto del mismo año (fs. 23 vto.). Es decir que a la fecha de inscripción de la hipoteca de marras, el acreedor no tenía forma alguna de saber que se produciría el no pago de las expensas comunes y su consiguiente ejecución.
"(2) El acreedor hipotecario goza de preeminencia sobre los créditos fiscales y los de expensas comu¬nes devengados con posterioridad a la toma de ra¬zón del gravamen, porque aquel derecho precede a la afectación del producto del bien a satisfacer a los acreedores del propietario" (Cámara Nac. de Apel. en lo Comercial, Cap. Fed. Sala D in re "Larquier, Luis s/ Quiebra s/concurso especial pro¬movido por Polack, Bernardo y Otro", sumario Nº 0004169 SAIJ.).
Distinto hubiera sido el caso cuando el acree¬dor hipotecario no hubiera concurrido a hacer va¬ler en el proceso el privilegio respectivo, 1,0 que no ha acontecido en los autos del rubro.
"(3) No corresponde privilegiar dogmáticamente el crédito garantizado con hipoteca sobre el de ex¬pensas, cuando el acreedor hipotecario a pesar de haber sido debidamente notificado de la posibili¬dad de invocarlo no lo ha hecho a lo largo de todo este proceso" (Cám. Nac. de Apel. en lo Civil de la Capital Federal, Sala C, in re "consorcio de Propie¬tarios Fray Justo Santa María de Oro 3040/50 c. Rodríguez, Alberto s/ Ejecución de expensas", su¬mario Nº C0401191 SAIJ.).
Otra de las quejas vertidas por la recurrente re¬side en cuestionar los argumentos expuestos por el a quo en relación a la necesidad de asegurar el funcionamiento de los servicios comunes olvidan¬do el funcionamiento del sistema financiero. Aquí lo que está en juego es la protección de un crédito cuyo privilegio está reconocido por las normas mencionadas retro del código civil argentino y la doctrina y jurisprudencia mayoritaria.
Se Resuelve: Revocar el interlocutorio N 1297/ 00 (fs. 243), declarando el privilegio de la hipoteca anterior al crédito por expensas, ordenando abonar los fondos depositados de conformidad a dicha prelación, con costas (art. 251 CPCC). Fijar los honorarios profesionales de alzada en el 50% de los que, en definitiva, resulten regulados en primera instancia.
Sagüés - Álvarez - Chaumet (Art. 26 Ley 10.160).