Sumario: (1) Es claro y notorio que la Sala con compe¬tencia registral, que interviene en los términos del art. 18 de la ley 6435 (recurso de apelación por denegatoria del recurso de recalificación), no puede expedirse en la medida que subsista la cautelar innovativa despa¬chada por la juez del juicio de ejecución hipotecario, Por ende, la controversia jurídica está a conside¬ración y resolución de la jueza que despachó la abs¬tención o prohibición de inscribir la escritura de com¬praventa y la abstención de inscribir provisoria o defi¬nitivamente otros actos administrativos sobre el in¬mueble objeto de ejecución hipotecaria.

Partes: Igarzábal, Daniel s/ Recurso registral

Fallo: Considerando:
(1) Según constancias obrantes en el expediente administrativo, que corre agregado por cuerda, el 31 de Enero de 2001 el Sr. Raúl García "vende" al Sr. Miguel Arsenio Ferrero el lote A, del plano Nº 83858/ 75, y en la misma fecha "hipoteca" a favor del Banco Hipotecario SA, autorizando ambas escrituras el es¬cribano público Daniel Igarzábal. Con la finalidad del otorgamiento de ambas escrituras el citado escribano autorizante solicitó la certificación previa, de la cual no surge constancia de gravamen ni medida cautelar alguna sobre el inmueble de referencia. Al ingresar, para su inscripción, los testimonios de las escrituras mencionadas (de venta e hipoteca), el Registro Gene¬ral de Rosario las inscribe en forma provisoria por el término de 180 días, por los motivos que cita el Re¬gistrador.
2) El Sr. García vendió y constituyó hipoteca so¬bre el inmueble referido pese a encontrarse el mismo bien previamente afectado de una hipoteca celebrada por el nombrado García a favor de Carlos Adolfo Bur, celebrada ante la escribana Silvia M. Bruna, mediante escritura Nº 130 del 11/01/99 e inscripta en el Registro al Tomo 560 B, Folio 466, Nº 399.423; y por dos em¬bargos en los autos: "Bur, Carlos Adolfo c. García, Raúl s. Ejecución Hipotecaria" Nº 930/00 que tramita ante el Juzgado de Distrito en lo Civil y Comercial de Rosario de la lla Nominación (cuyas fotocopias certi¬ficadas se encuentran a la vista de esta Sala con com¬petencia registral).
3) Las observaciones realizadas por el Registro a los documentos ingresados se basaron en que: (a) en la escritura de compraventa, entre García y Ferrero, anotada al Tomo 795, Folio 259, Nº 322.926, consta una hipoteca vigente al Tomo 560 B, Folio 466, y embargos al Tomo 109 E, Folio 6401 y 6402 (fs. 3 vta., del expediente administrativo Nº 12/01); (b) exis¬te hipoteca en primer grado al Tomo 560 B, Folio 466, Nº 399.423 y embargos al Tomo 109 E, Folio 6401 y 6402, se aclara "condicionada a la inscripción provisoria de dominio". El 3 de Abril de 2001 el escri¬bano Igarzábal interpone un recurso de reconsideración de la inscripción provisoria en la cual se solicita la rectificación de la decisión adoptada por el Registro que inscribe, como anotación provisoria la escritura de compraventa r? 28 (fs. 34 y 35); se aclara que en algunas constancias de la causa y del proceso de eje¬cución hipotecaria que Bur incoa a García se alude a la escritura de compraventa de García a Ferrero como la fl 29 (fs. 117 a 118 vta., de dicho expediente en fotocopia y fue la tenida en cuenta por la jueza del juicio citado al ordenar una medida cautelar a fs. 122 del mismo expediente). Ar4e el rechazo del recurso de reconsideración, el escribano autorizante presenta el recurso de recalificación del art. 18 de la ley 6435 (fs. 1 a 2). Luego de los trámites de ley el Interventor Gene¬ral del Registro General Rosario rechazó el recurso de recalificación interpuesto contra la escritura de marras. Fundó su acto administrativo en que no existe cons¬tancia ante el Registro General de cancelación del gra¬vamen hipotecario mencionado, ni levantamiento de las cautelares oportunamente trabadas. Indicó que no era posible obviar los asentamientos de planos, ya que si se solicita un certificado en forma parcial, no es posible informarlo, sino de la misma manera, sólo por la mayor área, debiéndose determinar en la solicitud del certificado los orígenes del lote que se pretende inscribir, si es que deriva de otro plano anterior que sin duda constituye mayor área. Enrostra dicho error al escribano autorizante y la situación descripta llevó al Registro, manifiesta, a presumir que se trataban de inmuebles distintos de aquéllos sobre los que pesaban gravámenes. Aseveró que en el sistema cronológico personal o de tomo y folio la certificación de gravá¬menes se realiza independientemente del dominio, si¬tuación que podría explicar la confusión analizada. Indicó que no había dudas que el vendedor Raúl García (deudor hipotecario y ejecutado en la causa Nº 930/00 por el acreedor hipotecario Carlos Adolfo Bur, ante el Juzgado de Distrito de la lla Nominación) tenía pleno conocimiento de que vendía a Ferrero un inmueble hipotecado ya que la constitución del gravamen hipo¬tecario, que diera motivo al juicio de ejecución hipo¬tecaria, se había autorizado en el año 1999, como así también la tramitación del juicio producto del incum¬plimiento de García. Afirma que no es posible la co¬existencia de dos hipotecas con el mismo grado, ni darle prioridad a la segunda inscripta en perjuicio de la primera, por lo que el Registro no debe avanzar sino en cumplimiento de una orden judicial de forma tal de resguardar el legítimo derecho de defensa de quien fuera involucrado en un equivocado proceder del que, luego de los trámites pertinentes, se determinará como responsable. También sustenta que el pedido de certi¬ficación efectuado por el escribano Igarzábal resulta inexacto en punto a la descripción del inmueble, ha¬ciendo mención a omisiones de algunos de los planos y otras cuestiones que menciona. Finalmente, el Di¬rector del Registro otorga relevancia, para así decidir, a dos cuestiones nuevas que menciona y que repre¬sentan notificaciones judiciales recibidas del Juzgado de Distrito en lo Civil y Comercial de la 11ª nomina¬ción de Rosario, por el cual se le ordena; (a) se abs¬tenga de inscribir la escritura pública Nº 29, del 31 de Enero de 2001, otorgada por Raúl García (aclara da¬tos de identidad) a favor de Miguel Arsenio Ferrero (aclara datos de identidad), pasada por ante el escriba¬no Daniel Igarzábal cuyo testimonio obra inscripto al Tomo 795, Folio 259, Nº 322.926, Departamento Ro¬sario; (b) se abstenga de inscribir definitiva o provisoriamente otros actos administrativos sobre el inmue¬ble que consta inscripto al Tomo 306, Folio 340, Nº 80.307, Departamento Rosario, haciendo constar la medida en los folios respectivos del Registro (fs. 73 a 75 y dictamen previo de fs. 69 a 72 vta.). También es menester mencionar que ante la posible comisión de un ¡lícito penal el Director del Registro formuló de¬nuncia ante la Fiscalía en turno (fs. 56 a 60, de los autos administrativos sobre Recurso de Recalificación del art. 18 de la ley 6435).
4) La Sala con competencia registral, reiteramos teniendo en vista las fotocopias certificadas del expe¬diente Nº 930/00, caratulado: "BUR, Carlos Adolfo c/ García, Raúl s/ Ejecución Hipotecaria", constata que la Sra. Jueza interviniente, en tal juicio, ordenó a fs. 122, el 16 de Octubre de 2001: (a) la abstención (pro¬hibición) de inscribir la escritura Nº 29 del 31/01/01, pasada por ante el escribano Daniel Igarzábal, inscripta de manera provisoria al Tomo 795, Folio 259, Nº 322.926, Departamento Rosario; (b) y se abstenga de inscribir definitiva o provisoriamente actos jurídicos y/o medidas cautelares sobre el inmueble que consta inscripto al Tomo 306, Folio 340, Nº 80307, del De¬partamento Rosario. Ordenando se oficie al Registro General de Rosario a fin de notificar la sentencia re¬caída en los autos y la entrega de las copias certifica¬das de la documentación denunciada por la actora. El oficio fue librado el mismo 16 de Octubre de 2001 e ingresó al Registro en la misma fecha, con la orden de que se abstenga de inscribir la escritura Nº 29, del 31/01/01, otorgada por Raúl García a favor de Miguel Arsenio Ferrero, pasada por el escribano Igarzábal y anotada en los registros señalados, así como también 11 se abstenga de inscribir definitiva o provisoriamente otros actos administrativos sobre el inmueble" cuyos datos de identificación aporta el oficio Nº 4589.
5) Ello quiere decir, conforme todo lo expuesto en el relato a los fines de la mayor clarificación de los hechos ocurridos, que mientras el escribano Daniel Igarzábal tramitaba, como legitimado activo, el recur¬so de recalificación del art. 18 de la ley 6435, tendien¬te a cuestionar la anotación provisoria dispuesta por el Registro y postulando se convierta en definitiva, medio impugnativo administrativo presentado ante aquél el 2 de Mayo de 2001, y estaba pendiente de resolución administrativa, la Jueza de primera instan¬cia en lo Civil y Comercial de la 1lª Nominación de Rosario, en los autos bajo su intervención, "Bur, Car¬los Adolfo c/ García, Raúl s/ Ejecución Hipotecaria7, Nº 930 00, proveyó una auténtica medida cautelar innovativa ordenando la abstención o prohibición de inscribir la escritura de compraventa señalada, entre otras cautelares, cuya inscripción definitiva pugnaba el escribano autorizante por medio del citado recurso de recalificación. Se recuerda que la orden judicial, en tal sentido, fue emitida y comunicada al Registro el mismo 16 de Octubre de 2001 y el Director emitió el acto administrativo Nº 106, el 26 de Octubre del mismo año, con pleno conocimiento de aquélla (la cita en sus propios considerandos).
6) Ante el rechazo del recurso del Director Inter¬ventor (fs. 73 a 74), el interesado interpuso el recurso de apelación por ante la Sala con competencia registral (fs. 45 a 47, del expediente Nº 4216/01). Carlos A. Bur, acreedor hipotecario pidió ser oído como tercero inte¬resado en tal recurso a fs. 50 a 56 y así fue admitido por la Sala registral por auto Nº 134/02 (fs. 87 y vta.).
7) El escribano recurrente presentó sus agravios contra la resolución administrativa denegatoria (fs. 125 y s. s.). De autos surge que la medida cautelar inno¬vativa dispuesta por la jueza interviniente en el juicio de ejecución hipotecaria se mantiene vigente al mo¬mento que le corresponde decidir a la Sala de Superin¬tendencia.
8) Si bien el Director del Registro General de la Propiedad de Rosario rechazó el recurso de recali¬ficación del art. 18 de la ley 6435 por diversos moti¬vos, también adunó, finalmente, la cuestión de haber recibido una orden judicial que ordenaba la absten¬ción o prohibición de inscribir la escritura ¿¡e compra¬venta comentada y la abstención de inscribir provisoria o definitivamente otros actos administrativos sobre el inmueble, inscripto al Tomo 306, Folio 340, Nº 80307.
9) Bien pudo haberse limitado a tomar nota de la medida cautelar innovativa, que la prohibición de ins¬cribir representaba y suspender el trámite administra¬tivo, con noticia a los interesados.
10) Sin perjuicio de la decisión tomada por el Di¬rector del Registro, conforme se ha explicado prece¬dentemente, (1) es claro y notorio que la Sala con compe¬tencia registral, que interviene en los términos del art. 18 de la ley 6435 (recurso de apelación por denegatoria del recurso de recalificación), no puede expedirse en la medida que subsista la cautelar innovativa despa¬chada por la juez del juicio de ejecución hipotecario, por las siguientes razones: (a) cuando el Poder Judi¬cial, en el caso la Sala Primera con competencia registral, actúa como instancia revisora de activida¬des administrativas, vía superintendencia, en la espe¬cie del Director de Registro de la Propiedad de Rosa¬rio, ejerce una función que ostenta idéntico carácter y que, por ende, no puede ser calificada de jurisdiccio¬nal (doctrina del Cuerpo, antes de ahora, autos Menicocci, Nº 218/95; Lombardi, del 22/92; y Quaranta Nº 268/97, entre otros; Andorno: Luis O. Ley Nacio¬nal Registral Inmobiliaria 17.801, Comentada y Anotada, segunda edición corregida, actualizada y amplia¬da, pág. 198; Cám. Civ. y Com. Rosario, Sala 3ª, causa Hernández c. Provincia de Santa Fe s. Validez de escritura, auto del 09/11/79). En otras palabras, la competencia registral y la resolución de la Sala, con conocimiento de tal tenor, al decidir un recurso de ape¬lación sobre la decisión denegatoria del de recalificación registral, cierra la última instancia ad¬ministrativa, quedando expedita la vía judicial (Mazzei, Julia B. en la obra bajo dirección de Jorge W. Peyrano, Análisis doctrinario y jurisprudencial del CPCSE Ley Registral Inmobiliaria de la Provincia de Santa Fe, T. 4 B pág. 191; García Coni, Raúl, El conten¬cioso registral, edición 1978 y passim); (b) por lo que si, como ocurre en el sub examine, media, como he¬cho nuevo, una orden judicial que consiste en la pro¬hibición o abstención de inscribir la citada escritura Nº 29 de compraventa de García a Ferrero y la absten¬ción de inscribir provisoria o definitivamente otros actos administrativos sobre el inmueble ya descriptos, en una típica medida cautelar innovativa (y en el caso de autos el escribano autorizante Igarzábal pretende por vía de recurso de apelación registral lograr preci¬samente lo que la jueza con competencia jurisdiccio¬nal ha prohibido), es perceptible que cabe, en esta sede registral, atenerse a la susodicha orden judicial; no co¬rrespondiendo una expedición en el plano administra¬tivo por la sencilla razón de que ambas vías (la admi¬nistrativa y la judicial) no pueden contradecirse o en¬trar en posible colisión, debiendo prevalecer, por ele¬mentales razones de seguridad y prelación jurídica, la decisión de la jurisdicción judicial: (c) caso contrario, podría darse el supuesto eventual que la resolución a dictarse por la Sala Registral, en la apelación de la misma naturaleza, entre en colisión con lo decidido por la jueza despachante de la cautelar innovativa, con el consiguiente riesgo de decisiones contradictorias, el posible escándalo jurídico, un conflicto de poder, ya que el Director del Registro podría llegar a tener dos decisiones que cumplir, simultáneamente, contra¬dictorias entre sí, con la consecuente gravedad institucional que ello supondría; (d) como consta, la orden de la jueza implica una clara prohibición, no respetar esa decisión también podría hacer * incurrir al que la omita en el delito de desobediencia judicial (art. 240 del CP); (e) debe quedar en claro que la Sala Registral no actúa, ni puede hacerlo, como órgano re¬visor del pronunciamiento judicial emitido por la jueza a cargo del Juzgado de Distrito en lo Civil y Comer¬cial de la 11ª Nominación de Rosario, competente en la ejecución hipotecaria ya señalada, de donde pro¬viene la medida cautelar innovativa explicada, sino como controlador, vía superintendencia, de lo obrado por el Director del Registro de la Propiedad de Rosa¬rio, en función no jurisdiccional, como se ha desarro¬llado (f) cuando se presentan casos como el convocante la doctrina tiene sentado el racional criterio que ante una orden judicial que ha decretado un deber de abstención o prohibición de inscripción de una es¬critura de dominio (y de otros actos administrativos relativos al inmueble), en una típica medida innovativa, el registrador (o el propio superior jerárquico) debe tomar nota de ella, paralizar o suspender la actividad registral, poner en conocimiento de los interesados la decisión judicial, a los efectos que estos, como únicos legitimados, hagan valer sus derechos ante la autoridad judicial que dictó la cautelar (Andorno, ob. cit., pág. 439 y 440). Incluso cabe observar el mismo criterio aunque el pedido de inscripción definitivo haya ingresado al Registro, con tal que no se haya materiali¬zado definitivamente su inscripción (Cornejo, Américo A., Derecho Registral, año 1994, pág. 163); (g) dicho proceder debe ser estrictamente observado con otras medidas cautelares judicialmente emitidas, como en la prohibición de innovar (Corte Suprema de Justicia de la Provincia de Santa Fe, causa Catelli, Recurso Registral del Escribano Di Paolo, expte. Nº 182/72, resuelto en el Acuerdo del 06/09/73, punto 10, que se tiene a la vista, cuando la Corte inter¬venía en el recurso de apelación registral por decisio¬nes del Director del Registro, antes de la sanción de la ley 8180). Justamente en ese caso se decidió que los interesados podían recurrir a sede judicial donde se ordenó la cautelar para promover las medidas tendien¬tes al ajuste de sus intereses: (h) el conflicto, pues está concretamente judicializado ante el Juzgado de Distrito en lo Civil y Comercial de la 11ª Nominación de Rosario, y los interesados deben hacer valer sus derechos en tal sede: (i) esto es precisamente lo que están realizando las partes celebrantes de la escritura de compraventa, García y Ferrero, en el juicio de ejecución hipotecario que Bur le incoa al primero. Por lo demás, de las constancias de dicha causa, cuya foto¬ copia certificada se tiene a la vista, se constata que Miguel Arsenio Ferrero ha incoado una tercería de dominio contra Carlos A. Bur y Raúl García, solici¬tando el levantamiento de las cautelares trabadas y la suspensión del remate, el 23/11/01, cargo judicial Nº 15.591, a lo cual en la misma fecha la jueza proveyó la formación de un incidente por sepa¬rado. Por ende, la controversia jurídica está a conside¬ración y resolución de la jueza que despachó la abs¬tención o prohibición de inscribir la escritura de com¬praventa y la abstención de inscribir provisoria o defi¬nitivamente otros actos administrativos sobre el in¬mueble objeto de ejecución hipotecaria.
11) Por lo expuesto, esta Sala Registral debe paralizar el presente recurso registral y suspender todo pronuncia¬miento sobre el tema mientras la jueza con competencia judicial en la ejecución hipotecaria no deje si efecto la cau¬telar por ella decretada el 16 de Octubre de 2001.
Se Resuelve: Así declararlo.
Elena - Silvestri - Rodil