Sumario: 1. El recurso de nulidad no se mantuvo y no se detectan vicios o irregularidades procesales declarables de oficio. Además, la queja es canalizable dentro del recurso de apelación, siendo el primero de excepción y estricto. Se debe desestimar el mismo (arts.360 y 361 del CPC).
2. Efectivamente, no cabiendo duda de que la actora es titular del inmueble referido, le es plenamente aplicable lo dispuesto por el art. 1o del Reglamento de Copropiedad y Administración que dispone que: “ Los propietarios actuales y futuros que no habiten el inmueble al adquirir el dominio de su respectiva unidad deberán convenir por escrito con el consorcio domicilio especial dentro de la jurisdicción, de no formularse el convenio dichas notificaciones, citaciones y comunicaciones de toda especie, valdrán en la unidad o en cualquiera de las unidades de propiedad del omiso que tenga dentro del inmueble”. Ello en virtud de lo establecido por el art. 3, inciso 10, del Decreto Reglamentario de la ley 13.512 que dice: “El reglamento de copropiedad y administración deberá proveer sobre las siguientes materias: inciso 10), Constitución del domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble”.
3. La actora no acreditó haber confeccionado convenio alguno relativo al domicilio especial. Por ello quedó constituido como domicilio para las notificaciones el del inmueble de referencia.
4. La agilización de los procedimientos en beneficio del consorcio, no tiene más fundamento que el del bien común de los copropietarios, quienes necesitan de la pronta percepción del dinero recaudado en las expensas para el mantenimiento y buena conservación de los espacios comunes del inmueble.
5. La expresión de agravios no es una simple fórmula ni es un medio simple de someter el proceso al parecer de otro tribunal, requiriéndose un análisis crítico de la resolución impugnada, que ataque toda la línea del razonamiento del juez, poniendo de manifiesto la equivocación en el proceso mental y lógico de su pensamiento, demostrando la incorrecta interpretación de los hechos y derecho.
6. No se ha vulnerado la igualdad ante la ley ni se afectó la defensa en juicio, se ha procedido de acuerdo a las normas reglamentarias y a las disposiciones del Reglamento de Copropiedad que (el recurrente) ha aceptado al adherirse al mismo. Adicionalmente, en el curso del juicio nunca ha sido impugnado de inconstitucional el Decreto Nacional no 18.734, en su art.3, inciso 10), ni tampoco el Reglamento de Copropiedad y Administración. La fuerza obligatoria del reglamento respecto de los firmantes y sucesores universales surge de los principios generales y en lo que hace a los terceros adquirentes a título singular, la inscripción del Reglamento de Copropiedad impuesta en el art.9 de la ley 13.512 y en el art. 2o del Decreto Nacional 18.734-49 y disposiciones concordantes de las reglamentaciones provinciales, le confiere al estatuto la fuerza obligatoria suficiente derivada de la publicidad. Los que adquieren una unidad en propiedad horizontal deben someterse al reglamento de co- propiedad, pues la adquisición de ella implica la adhesión a este régimen, por lo que el comprador está obligado a respetar las estipulaciones reglamentarias conforme a lo dispuesto por los arts. 1197 y 1198 del CC.
7. La circunstancia de que (el recurrente) haya dejado de residir habitualmente en la unidad no lo exime de su deber de notificar al consorcio sobre la constitución de un domicilio especial o nuevo donde dirigir las comunicaciones si no quiere recibirlas en la unidad, como no lo hizo, no hay prueba alguna de ello por el actor en el recurso de rescisión, ha sido correctamente notificado en el inmueble de referencia del edificio, bien que es de su propiedad.
8. No se trata, entonces, de un supuesto de domicilio desconocido que imponía una notificación por edictos (arts.67 y 73 CPCC), como lo postula el recurrente, sino de un caso de domicilio conocido habilitado para la recepción de las notificaciones no siendo otro que el inmueble de referencia y a más de titularidad dominial del mismo accionante.

Partes: GIACHELLO, Carlos contra CONSORCIO PROPIETARIOS ED. COSTANERA I sobre Recurso de rescisión

Fallo: Acuerdo N° 145
En la ciudad de Rosario, a los 27 días del
mes de Abril de dos mil nueve, se reunieron en acuerdo
los señores miembros de la Sala Primera de la Cámara de Apelación
Civil y Comercial de Rosario, integrada por los doctores Ricardo A.
Silvestri, Ariel C. Ariza y María Mercedes Serra, para dictar
sentencia en los autos “GIACHELLO, Carlos contra CONSORCIO
PROPIETARIOS ED. COSTANERA I sobre Recurso de rescisión”, causa
Nro. 411, año 2008, venidos para resolver del Juzgado de Primera
Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la 9na. Nominación
de Rosario.
Realizado el estudio de la causa, se resolvió plantear las
siguientes cuestiones:
Primera: ¿Es nula la sentencia?
Segunda: En su caso, ¿Es ella es justa?
Tercera: ¿Qué fallo corresponde dictar?
A la primera cuestión el señor vocal doctor Silvestri, dijo:
El recurso de nulidad no se mantuvo y no se detectan vicios o
irregularidades procesales declarables de oficio. Además, la queja
es canalizable dentro del recurso de apelación, siendo el primero
de excepción y estricto. Se debe desestimar el mismo (arts.360 y
361 del CPC).
Sobre la misma cuestión, el señor vocal doctor Ariza, a quien
le correspondió votar en segundo lugar dijo: Que coincide con los
fundamentos expuestos por el señor vocal doctor Silvestri, y vota
en el mismo sentido.
Concedida la palabra a la señora vocal doctora Serra, a quien
le correspondió votar en tercer término, y a esta cuestión dijo:
Que habiendo tomado conocimiento de los autos y advertir la
existencia de dos votos totalmente concordantes, invoca la
aplicabilidad al caso de lo dispuesto por el art. 26, ley 10.160,
absteniéndose de emitir opinión.
A la segunda cuestión el señor vocal doctor Silvestri, dijo:
A) El juez de la instancia de grado rechazó la demanda o
recurso de rescisión, con costas a la parte actora y procedió a la
regulación de los honorarios (fs.107 a 108 vta.). Apeló el actor a
fs.112; radicada la causa en la Sala, expresó agravios a fs.121 y
vta., replicados por la parte apelada a fs.123 a 124. Se llamaron
los autos a sentencia y la providencia ha sido notificada (fs.126-
127). No hubo objeción al relato de los antecedentes de la causa
que reseña la sentencia anterior razón por la cual se hará la
remisión del caso a los fines del dictado del acuerdo.
B) El apelante se agravia al considerar que el juez
privilegió una norma inferior como es el art.3, inciso 10, del
Decreto Reglamentario de la ley 13.512 que establece que “el
reglamento de co-propiedad y administración deberá proveer sobre
las siguientes materias: inciso 10), “Constitución del domicilio de
los propietarios que no han de habitar el inmueble”, con relación a
los arts.31 y 75 de la CN, relativos a la garantía del debido
proceso. Sostiene que con el criterio del a-quo se afecta la
defensa en juicio al haber notificado el Consorcio Copropietarios
Edificio Costanera I a Giachello, por cobro de expensas, en la
unidad del departamento en cuestión de su propiedad, y no por
edictos por ser un supuesto de domicilio desconocido.
C) La protesta es un mero disenso interpretativo con los
razonamientos expuestos por el juez de la causa sin que se hayan
cumplidos los requisitos del art.365 del CPCC en punto a la
autosuficiencia recursiva. Ha dicho el judicante, con ajuste a las
constancias de la causa y la normativa aplicable, que “la cuestión
a decidir reside en determinar si nos encontramos frente a un
supuesto de domicilio desconocido que pudiera atacar la validez de
las notificaciones por cédula cursadas en el expediente no
651-03, acarreando, por tanto, la nulidad del procedimiento de
referencia. En efecto, el actor dijo que nunca ha tenido domicilio
en el inmueble al cual se dirigieron las notificaciones, y que por
ello se debió notificar por edictos, puesto que se configuraba un
caso de domicilio desconocido. Para probar dicho extremo se toma
fundamentalmente de la fotocopia de su DNI. Por su parte la
demandada expresó que tal como lo manifiesta el Reglamento de
Copropiedad del Edificio en su art.1o era la actora quien debía
acreditar la notificación de su cambio de domicilio y que, hasta
ese momento, se tendría como domicilio especial para cursar las
notificaciones el de la unidad que se tenga en el inmueble en
cuestión. Finalizó diciendo que, atento a que la actora no demostró
haber notificado su cambio de domicilio, no se configura en el caso
un supuesto de domicilio desconocido. Luego del análisis de las
constancias de autos y de las disposiciones legales aplicables
considero que asiste razón a la demandada. Efectivamente, no
cabiendo duda de que la actora es titular del inmueble referido, le
es plenamente aplicable lo dispuesto por el art.1o del
Reglamento de Copropiedad y Administración (fs. 3 a 23,
expediente no 651-03, por cuerda) que dispone que: “ Los
propietarios actuales y futuros que no habiten el inmueble al
adquirir el dominio de su respectiva unidad deberán convenir por
escrito con el consorcio domicilio especial dentro de la
jurisdicción, de no formularse el convenio dichas notificaciones,
citaciones y comunicaciones de toda especie, valdrán en la unidad o
en cualquiera de las unidades de propiedad del omiso que tenga
dentro del inmueble”. Ello en virtud de lo establecido por el
art.3, inciso 10, del Decreto Reglamentario de la ley 13.512 que
dice: “El reglamento de copropiedad y administración deberá proveer
sobre las siguientes materias: inciso 10), Constitución del
domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble”.
La actora no acreditó haber confeccionado convenio alguno relativo
al domicilio especial. Por ello quedó constituido como domicilio
para las notificaciones el del inmueble de referencia. Así las
cosas, atento a que las cédulas de notificación fueron cursadas al
domicilio correspondiente, no puede prosperar la pretensión de la
actora. La finalidad de la normativa aplicable es clara. En efecto,
la agilización de los procedimientos en beneficio del consorcio, no
tiene más fundamento que el del bien común de los copropietarios,
quienes necesitan de la pronta percepción del dinero recaudado en
las expensas para el mantenimiento y buena conservación de los
espacios comunes del inmueble. Lo analizado, por tanto, es
definitorio para la resolución del presente y me releva del
análisis de las restantes constancias probatorias” (fs.107 vta. a
108).
D) Comparando los argumentos del a-quo con los agravios del
apelante se concluye, entonces, que la expresión de agravios no es
una simple fórmula ni es un medio simple de someter el proceso al
parecer de otro tribunal, requiriéndose un análisis crítico de la
resolución impugnada, que ataque toda la línea del razonamiento del
juez, poniendo de manifiesto la equivocación en el proceso mental y
lógico de su pensamiento, demostrando la incorrecta interpretación
de los hechos y derecho. En el caso, el apelante sólo ensaya un
disenso en punto a que considera que el domicilio era desconocido y
se imponía la publicación de edictos y que así interpretado el
problema por el juez se afectaba la defensa en juicio, pero sin
reparar en el pensamiento del a-quo fundado en el Reglamento de
Copropiedad y Administración al que adhirió Giachello, que es ley
para las partes, y su correlato normativo en el art.3, inciso 10),
del Decreto Reglamentario. Así como que el actor no probó haber
celebrado un convenio con el consorcio relativo al domicilio
especial, por lo quedó constituido como domicilio para todas las
notificaciones el del inmueble, que es de propiedad del mismo
Giachello. Rige la doctrina del art.365 del CPCC y la sanción de
conformidad con tales fundamentos transcriptos.
E) Sin perjuicio de lo expuesto, que sella la suerte
recursiva, a los fines de brindar una mayor argumentación
adicional, por toda eventualidad, el magistrado no ha hecho otra
cosa que aplicar la cláusula del Reglamento de Copropiedad y
Administración de fs.6 y vta. (causa no 651-2003; confeccionado por
escritura pública por el Escribano Premolí e inscripto en el
Registro de Propiedad), en consonancia con el art.3, inciso 10, del
Decreto Reglamentario no 18.734 del 6 de Agosto de 1949 y
modificatorias, de la ley 13.512. En ese contexto, Carlos Giachello
ha sido correctamente notificado de la iniciación de un juicio
ejecutivo de cobro de expensas en la misma unidad de su propiedad
toda vez que el actual actor (en la rescisión; demandado en el
juicio ejecutivo por cobro de expensas), como bien lo expresó el
sentenciante, no cumplió con el citado Reglamento de Copropiedad
que establece la obligación de cada adquirente de denunciar un
domicilio especial donde dirigirle las notificaciones relativas al
consorcio en el caso de que no resida más en el inmueble (fs.6 y
vta., causa no 651-2003). En este contexto de análisis como no
convino el apelante un domicilio especial con el ente consorcial se
tiene por domicilio constituido para todas las notificaciones el
del mismo inmueble de propiedad del consorcista (causa citada; fs.6
y vta.), estableciéndose por Reglamento lo previsto en el Decreto
Reglamentario de la ley 13.512. No se ha vulnerado la igualdad ante
la ley ni se afectó la defensa en juicio, se ha procedido de
acuerdo a las normas reglamentarias y a las disposiciones del
Reglamento de Copropiedad que Giachello ha aceptado al adherirse al
mismo. Adicionalmente, en el curso del juicio nunca ha sido
impugnado de inconstitucional el Decreto Nacional no 18.734, en su
art.3, inciso 10), ni tampoco el Reglamento de Copropiedad y
Administración. La fuerza obligatoria del reglamento respecto de
los firmantes y sucesores universales surge de los principios
generales y en lo que hace a los terceros adquirentes a título
singular, la inscripción del Reglamento de Copropiedad impuesta en
el art.9 de la ley 13.512 y en el art.2o del Decreto Nacional
18.734-49 y disposiciones concordantes de las reglamentaciones
provinciales, le confiere al estatuto la fuerza obligatoria
suficiente derivada de la publicidad. Los que adquieren una unidad
en propiedad horizontal deben someterse al reglamento de co-
propiedad, pues la adquisición de ella implica la adhesión al este
régimen, por lo que el comprador está obligado a respetar las
estipulaciones reglamentarias conforme a lo dispuesto por los
arts.1197 y 1198 del CC (Zannoni-Kemelmajer de Carlucci, Código
Civil Comentado, T.11-p.661; Costantino, Juan A., Propiedad
Horizontal, Juris, 2002, p.108; Racciatti, Hernán, La
instrumentación del reglamento de copropiedad y administración en
la división judicial de cosas comunes, D.J. 1997- III-6; Díaz
Reyna, José M. El reglamento de copropiedad y administración.
Importancia y naturaleza jurídica, L.L.C. 1993-609; Laquis-
Siperman, La Propiedad Horizontal en el Derecho Argentino, p.50,
edición 1966, A.P.). En conclusión, Giachello se ha adherido al
Reglamento de Copropiedad y Administración al momento de escriturar
la unidad adquirida y lo aceptó, por lo que mal puede ahora
desconocer su cláusula -o argumentar que se viola el debido proceso
o la igualdad ante la ley (por otro lado, argumentos abstractos que
no se condicen con la realidad de la causa y la normativa aplicable
la que nunca fue atacada de inconstitucionalidad en la etapa
procesal oportuna).
F) De otro lado, Carlos Giachello, al escriturar, denunció
junto a los demás datos personales, el domicilio de la unidad de
departamento correspondiente a autos, como su domicilio real,
quedando así fijado en el mismo título dominial (fs.20 de la causa
no 651-03 caratulada: “Consorcio de Copropietarios Edificio
Costanera I c. Giachello, Carlos s. Cobro de Expensas-
Reconstrucción; se denuncia el monto de la compra, la intervención
del escribano Héctor Premolí, datos personales del adquirente, y
domicilio en calle Cochabamba 257 de Rosario). La circunstancia de
que Giachello haya dejado de residir habitualmente en la unidad no
lo exime de su deber de notificar al consorcio sobre la
constitución de un domicilio especial o nuevo donde dirigir las
comunicaciones si no quiere recibirlas en la unidad, como no lo
hizo, no hay prueba alguna de ello por el actor en el recurso de
rescisión, ha sido correctamente notificado en el inmueble de
referencia del edificio, bien que es de su propiedad. Tampoco el
hecho de que haya dejado de residir en el inmueble no lo exime de
su responsabilidad en el pago de las expensas comunes del edificio.
Es correcto entonces lo expuesto por la apelada a fs.124 (al igual
que el juzgador anterior) respecto de que el Sr. Giachello no ha
dado cumplimiento con lo fijado en el Reglamento de Copropiedad y
Administración dictado de acuerdo a la ley 13.512 y al Reglamento
de ésta ley (art.3, inciso 10; D.N. 18.734-49); así como que desde
el año 2002 Giachello no paga las expensas del Edificio
Costanera I, afectando el bien común del resto de los consorcistas
(fs.16 y vta. del veredicto de la causa no 651-03, agregada por
cuerda, reconstrucción).
G) Finalmente, es fiel y adecuada la cita de doctrina de la
apelada a fs.123 vta. cuando mencionando un reconocido doctrinario
de la especialidad en propiedad horizontal ha dicho que “es de
buena práctica dejar establecido en el reglamento de copropiedad
que rige el edificio, que aquellos consorcistas que no cumplen su
obligación de agendar en la administración su domicilio, quedan
válidamente notificados de los actos consorciales en la unidad de
la cual son propietarios, aun en ausencia de ellos del lugar. Las
consecuencias de este tipo de obligaciones deben recaer sobre el
consortita incumplidor” (Costantino, Juan A., Vocabulario Jurídico
de la Propiedad Horizontal, Depalma, año 1992; obra que se tiene a
la vista).
H) No se trata, entonces, de un supuesto de domicilio
desconocido que imponía una notificación por edictos (arts.67 y 73
CPCC), como lo postula el recurrente, sino de un caso de domicilio
conocido habilitado para la recepción de las notificaciones no
siendo otro que el inmueble de referencia y a más de titularidad
dominial del mismo accionante.
I) Las costas de Alzada se imponen a la parte recurrente
vencida (art.251 del CPCC).
Así voto.
Sobre la misma cuestión, el señor vocal doctor Ariza, dijo: Que
coincide con lo propuesto por el señor vocal doctor Silvestri, y
vota de la misma manera.
Concedida la palabra a la señora vocal doctora Serra, dijo: Que
se remite a lo expuesto en la primera cuestión, absteniéndose de
emitir opinión.
A la tercera cuestión el señor vocal doctor Silvestri, dijo que
corresponde: a) Desestimar en recurso de nulidad y rechazar el
recurso de apelación; b) Costas de Alzada al recurrente. Regular
los honorarios de los profesionales actuantes en la sede en el
cincuenta por ciento (50%) de lo que cupiere regular en la
anterior.
Así me expido.
Sobre la misma cuestión, el señor vocal doctor Ariza, dijo: Que
coincide con la resolución propuesta por el señor vocal
preopinante, y vota en igual forma.
Concedida la palabra a la señora vocal doctora Serra, a esta
cuestión dijo: Que se remite a lo considerado en la primera
cuestión, y se abstiene de votar.
En mérito a los fundamentos del Acuerdo que antecede, la Sala
Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de
Rosario, RESUELVE: a) Desestimar en recurso de nulidad y rechazar
el recurso de apelación; b) Costas de Alzada al recurrente. Regular
los honorarios de los profesionales actuantes en la sede en el
cincuenta por ciento (50%) de lo que cupiere regular en la
anterior. Insértese, hágase saber, bajen.(Expte Nro. 411/2008).
SILVESTRI - ARIZA - SERRA -art.26 ley 10.160-