Sumario: Ante el incumplimiento del recaudo legal del art. 23 de la Ley 17.801, como requisito del otorgamiento del acto, y no teniendo la autoridad de aplicación a la vista ni la publicidad registral (certificado), ni la cartular (título inscripto), habiéndose acompañado solamente las fotocopias del título, no bastan para demostrar el error o apartamiento de la ley para el sustento del rechazo de la pretensión de recalificación del instrumento protocolizado, por su importancia y atento la prohibición del art. 23 de la Ley 17.801, queda sellada adversamente la pretensión recursiva resultando previsibles las consecuencias derivadas de aquellos actos y omisiones por los que se vieron afectados, atento encontrarse expresamente determinadas en la ley.
El escribano actuante no podía desconocer las consecuencias de la inscripción directa, ya que todos los certificados con prioridad habían sido solicitados por el mismo profesional otorgante del acto.

Partes: Escribano B., F. s/Recurso recalificación

Fallo: Considerando:

1. La resolución apelada.
El Registro General de la Propiedad de Rosario resolvió no hacer lugar al recurso de recalificación deducido en los expedientes que individualizó, tendiente a lograr la inscripción definitiva de la Escritura Nº 198/04 de protocolización de compraventa autorizada por el Escribano F. J. B. que protocolizó la escritura de compraventa Nº 21 del 18/8/04 autorizada en la ciudad de Montevideo por la Escribana J. V. A. B. del lote que describió; estableció que dicha escritura fue inscripta en forma provisoria, por las siguientes causas: 1) Verificar titular en concuerda; 2) constaba vigente la hipoteca al T. 575 B, folio 446 Nº 376520 sobre el referido lote; 3) No constaba descripción de las calles internas y espacio en testimonio (volante de provisoriedad de fs. 4 vta.); 4) se la registró condicionada al certificado Nº 159.513 del 3/8/04 solicitado para venta por el Escribano T. (volante de registración fs. 4 vta.; fs. 307/313).
Para así decidirlo, señaló que correspondía examinar los siguientes aspectos: a) la oponibilidad de la hipoteca autorizada a los adquirentes en la venta (art. 20 de la Ley 17.081) de acuerdo a las constancias que surgían de la Escritura y el conocimiento o la posibilidad de las partes de conocer el acto autorizado con anterioridad; b) el cumplimiento de los presupuestos legales para que se aplicara la reserva de prioridad y retroprioridad para la escritura de venta autorizada: certificado de ley y título a la vista; c) subsanación de las demás observaciones que dieron lugar a la provisoriedad (volantes agregados a fs. 4 vta. e informe de fs. 106).
Destacó, en primer término, que la Escritura de hipoteca autorizada por el Escribano T. tenía priori dad directa por haber sido autorizada fuera del plazo de vigencia del certificado; que a esta escritura le sería oponible el certificado Nº 159904/5 solicitado por el Escribano B. para ser utilizado por la Escribana A. B.
En relación a la escritura de venta autorizada en Montevideo por la Escribana A. B., respecto de la cual los recurrentes alegaron que tenía prioridad por contar con anotación preventiva por cuanto había sido autorizada dentro del plazo de vigencia del certificado y retropioridad por haberla presentado a inscribir su protocolización en el plazo del art. 5 de la Ley 17.801, la resolución administrativa expresó que en dicho acto instrumentado, las partes y el Escribano B. reconocieron expresamente que el escribano T. solicitó certificados para la venta e hipoteca (fs. 6 vta., puntos 3, 8 y vta.); que a la fecha de autorización de la venta podría haber estado autorizada la escritura de hipoteca y en tiempo para ser presentada (art. 17 de la Ley 17.801).
Refirió que el certificado para venta Nº 159513 del 3/8/04 solicitado por el Escribano T. tenía preferencia respecto del presentado en la misma fecha Nº 159904/5 por el Escribano B. para ser utilizado por la Escribana A. B. para la autorización de la venta, por haber sido presentado con número anterior y, en consecuencia, constaba anoticiado; que si bien la escritura de hipoteca ya había sido autorizada, el Escribano T. podría haberlo solicitado para regularizar la inscripción de la misma (si bien propiamente no le otorgaba anotación preventiva al acto, porque ya había sido autorizado, pero resultaba al menos alertador) e incluso estaba anunciando que la venta que publicitaba podía autorizarse y serle oponible.
Señaló que en la fecha de autorización de la escritura de venta, el acto para el que habían sido solicitados los certificados por el Escribano T. -que fueron suficientemente publicitados- ya había sido autorizado (hipoteca); que no constaba en la escritura que la compradora -por sí o a través de los notarios actuantes- hubiera solicitado constancia fehaciente al Escribano T. respecto de la autorización de los documentos; que no hubo diligencia para conocer si habían sido o no autorizadas las escrituras anunciadas en los certificados, incluso la de venta, que tenía preferencia sobre el certificado pedido para la compradora; que la recurrente tenía conocimiento efecti vo­ que podía haber actos con preferencia y no obstante las posibles oponibilidades publicitadas, las partes desobligaron a la Escribana y autorizaron el acto; que la adquirente tuvo la posibilidad cierta de conocer la hipoteca autorizada, aplicando un mínimo de diligencia, por lo que no podía alegar buena fe y por tanto, le era oponible (art. 20 de la Ley 17.801).
Por otra parte, sostuvo que la Ley 17.801 da un resguardo especial al acto protegido mediante la certificación y presentado en el término de ley, en tanto cumpla los recaudos establecidos en la norma correspondiente (arts. 23, 25 de la Ley 17.801); que la Escribana A. B. no expresó haber tenido los certificados a la vista como lo exige la ley (art. 23 de la ley citada); que legalmente se impone a los escribanos y funcionarios públicos una doble obligación: a) tener el título inscripto a la vista; b) contar con la certificación expedida a la vista y consignar las constancias en los documentos; que la Escribana A. B. no expresó haber tenido los certificados a la vista ni consignó las constancias que resultaban de los mismos como lo requería la norma; que los certificados fueron solicitados por el Escribano B. pero no fueron utilizados por la Escribana para autorizar la escritura de venta en Uruguay, mencionando únicamente que las partes declaraban haber sido informadas por su escribano en Argentina que el Escribano T. había solicitado certificados para venta y para hipoteca (fs. 6 vta., apartado 3); que quien debía tener a la vista los mentados documentos era la Escribana autorizante y no otro escribano, conforme a lo establecido por el art. 23 de la Ley 17.801 para poder ampararse en la anotación preventiva del art. 25 de la mencionada norma; que aunque las partes pretendieran que la venta se realizó dentro de los plazos legales (30 días, art. 24 de la Ley 17.801) la ausencia de certificación a la vista y de las constancias en el documento privó al acto del efecto de la certificación, por lo que contaría con la inscripción directa (art. 19) y no la protegería la anotación preventiva y la retroprioridad del art. 5 de la Ley 17.801 (Cfr. art. 17 de la Ley 17.801).
Destacó la resolución que la autorizante del acto Escribana A. B. no expresó en la escritura autorizada haber tenido el título inscripto a la vista, ni tampoco lo consignó en la escritura, sino que aclaró que no procedió al estudio de la titulación (fs. 6, ap. 5, 1) no obstante que la obligación de tener el título a la vista comporte una obligación legal impuesta para autori zar transferencias y otros actos que fue reconocida inclusive por la recurrente a través de sus apoderados en la denuncia realizada ante el Colegio de Escribanos (fs. 50 y vta., 215, arts. 23 de la Ley 17.801 y 40 de la Ley 6.435).
Enfatizó la autoridad que en el supuesto de no tener el título a la vista, si bien el acto no sería ineficaz, sí lo privaría de los efectos especiales que la ley registral le otorga respecto a los actos autorizados cumpliendo todos los requisitos contemplados en la norma (título a la vista, certificado, presentación en el término de ley); es decir, contaría con la prioridad que le daba su fecha de presentación, o sea, prioridad directa y no con la retroprioridad del art. 5 de la Ley 17.801 ya que se trata de una norma de interpretación restrictiva por ser un régimen de excepción a la prioridad directa.
Afirmó que el principio general en materia de prioridad surge de los arts. 19 (primera parte) y 40 de la Ley 17.801; que teniendo en cuenta la posibilidad de conocimiento de la hipoteca autorizada, no habiendo tenido el título a la vista y los certificados de ley y al no consignarlos en el documento, la venta contaba al igual que la hipoteca con prioridad directa y, por tanto, no le era preferente.
Concluyó la autoridad del Registro que no resultaba posible hacer lugar a la transformación en definitiva de la venta teniendo en cuenta la prioridad directa de ambas escrituras de venta e hipoteca y las demás causales de provisoriedad que no fueron cuestionadas por las partes.
2. El recurso de apelación de la actora.
En el memorial de agravios (fs. 401/436), el recurrente K. C. SA refiere, liminarmente, a diversas cuestiones que considera decisivas para resolver la cuestión.
En primer lugar, a fin de confutar los argumentos de la autoridad administrativa de no haber tenido los títulos a la vista (fs. 126/132, 148/150, 167/169, 295/296, 309, b), expresa que detenta en su poder la escritura Nº 426 (de compraventa de O. A. V. y otra a favor de L. E. M. para P. T. SA) del 29/9/99 y la escritura Nº 136 (de aceptación de compra de P. T. SA) del 10/4/00 que acompaña en copias certificadas y pone a disposición del tribunal los originales.
En segundo lugar, manifiesta que la Resolución 149/07 no pondera adecuadamente el principio de prioridad registral (arts. 19 de la Ley 17.801 y 40 de la Ley 6.435).
Destaca que la inscripción por el Registro de la hipoteca otorgada por el Escribano T. con certificado vencido y cuando ya el mismo registro había expedido el certificado Nº 157.640/39 en fecha 27/7/04 a pedido del Escribano B., es defectuosa por cuanto la inscripción del gravamen debió ser condicionada por existir certificados solicitados por el Escribano B. que impedían la registración de la hipoteca en forma definitiva.
En tercer término, invoca que la resolución viola el principio de prioridad indirecta.
En ese orden de ideas, expresa que la registración de la hipoteca practicada por el Escribano T. a través de la solicitud de registración del documento Nº 376.528 del 19/8/04 con la inserción de una fecha inexacta de expedición del certificado Nº 148.042 en el rubro Nº 9, llevaron a que el Jefe de la sección Hipotecas inscribiera la misma al T. 573, Fº 446, Nº 376.520 sin tomar en cuenta que el certificado mencionado estaba vencido y que a la fecha de la registración existían certificados vigentes que impedían la registración de la hipoteca en forma definitiva.
En tercer lugar, reitera que el error que condujo a la deficiente registración de la Jefa de Gravámenes de inscribir en forma definitiva la hipoteca, debe ser dejado sin efecto ya que la solicitud de registración efectuada por el Escribano B. el 30/9/04 contaba con reserva de prioridad a raíz de los certificados Nºs. 157.640/39 del 27/7/04 y 159.904/05 del 3/8/04.
En cuarto lugar, considera que debió haberse observado el vencimiento del certificado Nº 148.042 del 18/6/04 inscribiendo en forma condicionada o provisoria la hipoteca e informando la vigencia de los certificados de venta del Escribano B. Nºs. 157.640/39 y 159.904/05 solicitados para la Escribana A. B., conforme lo dispuesto por el art. 33, inc. 2, de la Ley 6.435.
En quinto término, refiere a los efectos de la falta de certificado notarial y a las retroactividades y reservas emergentes del certificado de ley.
En sexto lugar, señala los efectos del denominado bloqueo registral.
En séptimo lugar, menciona que resultan falaces las argumentaciones de la jefa de gravámenes del Registro General.
Luego de reseñar y transcribir lo actuado en sede administrativa (fs. 431 y siguientes), los agravios del memorial pueden sintetizarse en estos términos:
2.1. El registrador de la hipoteca del Registro General actuó erróneamente, al no realizar el cómputo exigido por la ley, inscribiendo el derecho real de hipoteca respecto del inmueble del recurrente y al no haber inscripto provisoriamente ese derecho real, conforme a las facultades emergentes de arts. 55, 14 y 15 de la ley registral.
Destaca que a la fecha de solicitud por el Escribano T. del certificado Nº 159.513 del 3/8/04, se encontraba vigente la solicitud del certificado Nº 157.640/39 del 27/7/04 efectuada por el Escribano B. para compraventa.
Reitera que el certificado 15.7640/39 del Escribano T. ingresó al Registro vencido el plazo de 15 días del certificado 153.309 que fue solicitado por T. el 12/7/04 para hipoteca; que debió tenerse en cuenta el certificado 159.904/05 del 3/8/04 solicitado por el Escribano B. para ser utilizado por la Escribana A. B. en el Uruguay.
Por ello y conforme al art. 4 de la Ley 17.801, pretende que se ordene que se inscriba en forma definitiva la compraventa otorgada por P. T. SA a favor de K. C. SA, dejando sin efecto la hipoteca inscripta al T. 573 B, folio 446 Nº 376.520.ç
2.2. Sostiene que no le es oponible la hipoteca a los recurrentes como compradores del inmueble.
2.3. Expresa que todo lo que se le endilga a la Escribana A. B. fue realizado por el Escribano B. tanto al solicitar las certificaciones cuanto al momento de protocolizar la escritura de venta otorgada en el extranjero; niega que la Escribana A. B. no tuviera ante sí las certificaciones y los títulos a la vista y reitera lo expuesto como primera cuestión, destacando­ que los títulos originales fueron remitidos por el Es cribano B.
Enfatiza que tanto la Escribana A. B. como B. dieron cumplimiento estricto a las normas registrales provincial, nacional e internacional, por lo que no existe impedimento alguno para la inscripción definitiva de la compraventa referida.
2.4. Critica la decisión en cuanto sostiene que la venta no cuenta con prioridad directa.
Considera que la compraventa efectuada en el Uruguay en fecha 18/8/04 e ingresada al Registro General el 30/9/04 mediante escritura de protocolización tiene los efectos propios de la retroprioridad al 3/8/04 y en consecuencia, es preferente en derecho a la escritura de hipoteca celebrada por ante el Escribano T. en fecha 1/8/04 -sin certificados ni títulos a la vista- e ingresada a registración en fecha 1/8/04.
2.5. Expresa que no es certero lo sostenido en la decisión en cuanto a que las restantes causales de provisoriedad no hubieron sido temporáneamente subsanadas por el Escribano B.
Cuestiona el dictamen de fs. 149 vta. y destaca que omitió ponderar que el Escribano T. ya había instrumentado el 1/8/04 la escritura de compraventa y que no utilizó el certificado 159.513 de igual fecha al que solicitó B.
3. Sobre la procedencia del recurso de apelación.
3.1. No obstante que se admita amplitud en el control que el Poder Judicial ejerce sobre la administración pública, lo cierto es que tratándose de actividad reglada, el contralor debe encaminarse, primeramente, a la verificación del cumplimiento del principio de legalidad; esto es, si el obrar administrativo se adecua a las normas que regulan su actividad y, concretamente, si los actos objetados respetan las previsiones legales, tanto en el procedi miento que precedió a su dictado como en el contenido y alcance de sus disposiciones.
3.2. Desde esas coordenadas, se advierte que la decisión de la subdirectora del Registro General no merece reproche jurídico.
Ello es así, por cuanto no obstante la extensión que presenta el memorial de agravios (en el que se transcribe prácticamente en su totalidad el trámite administrativo, los dictámenes y las impugnaciones efectuadas por los interesados) los argumentos que allí se exponen no resultan eficaces para rebatir en forma precisa y detallada los argumentos jurídicos en que la Subdirectora del Registro General se fundó para mantener la inscripción provisoria y rechazar la pretensión de recalificación en definitiva.
En efecto, el recurrente no logra rebatir eficazmente lo sostenido por la autoridad administrativa en cuanto valoró que al momento de autorizarse la venta por la Escribana A. B. en el Uruguay, no se tuvo a la vista el título conforme lo exige la ley aplicable (arts. 23 de la Ley 17.801 y 40 de la Ley 6.435), aserto que se fundó en el propio texto de la escritura de compraventa Nº 21 celebrada entre P. T. SA como vendedora y K. C. SA como adquirente y autorizada por la Escribana A. B. en la ciudad de Montevideo, que textualmente dice: "Quinto: las partes declaran que: 1) Tratándose de un bien inmueble sito en la República Argentina, la Escribana autorizante no ha procedido al estudio de la titulación (antecedentes, certificados registrales, obligaciones y gravámenes que afecten al bien o a sus titulares, etcétera), tarea que fuera por las partes encomendada a un escribano de dicho país y por la cual liberan a la autorizante de cualquier responsabilidad" (fs. 6). En consecuencia, la autoridad del Registro, concluyó que no se dio cumplimiento a lo requerido por el art. 23 de la Ley 17.801, como requisito del otorgamiento del acto; por lo cual textualmente expresa la resolución: "no tuvo a la vista ni la publicidad registral (certificados), ni la publicidad cartular (título inscripto)" (fs. 308 vta.).
Para intentar rebatir el argumento de la decisión administrativa impugnada, el apelante se limita a sostener que cuenta con las fotocopias del título y que ello basta para demostrar el error en que incurrió la autoridad del Registro General, lo cual claramente no controvierte lo que sostiene la resolución impugnada, ni siquiera tiene aptitud para confutar y demostrar que se habría apartado de la ley aplicable ni tampoco logra controvertir los alcances y efectos que se asignaron a la disposición legal que se men cio na en la susodicha resolución como aplicable al caso y en sustento del rechazo de la pretensión de recalificación del instrumento protocolizado.
El incumplimiento del recaudo legal apuntado, por su importancia y atendiendo a la prohibición establecida en el mentado art. 23 de la Ley 17.801, resulta decisivo para sellar adversamente la suerte de la pretensión recursiva; por lo que no resultan atendibles las quejas que se exponen contra las consecuencias derivadas de sus actos y omisiones, en tanto esas consecuencias resultaban previsibles para los afectados por estar determinadas en la ley (v. Andorno, Luis O.; Marcolín de Andorno, Marta: "Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. Comentada. Anotada", de Ed. H., 1999, págs. 382/392).
3.3. Sin perjuicio de ello, con relación a la violación del principio de reserva de prioridad y de prioridad indirecta, el recurrente no llega a demostrar el error o la falta de apoyo en la norma registral aplicable de lo afirmado en la resolución atacada en cuanto a que no obstante que el Escribano T. invocó un certificado que se hallaba vencido, contaba ese notario con otro certificado para venta ingresado con anterioridad al certificado que se utilizó para la venta que la recurrente pretende recalificar y que merced a ese certificado, la hipoteca otorgada gozaba de prioridad.
Tampoco logra rebatir en este aspecto, la lenidad que se endilga a los recurrentes en cuanto a que con anterioridad a la autorización de la venta, debieron requerir información al otro escribano que había introducido certificados, sobre la utilización de éstos.
En suma, no se controvierte el aserto de la resolución en cuanto a que el certificado 159.513 de fecha 3/8/04 tenía prioridad sobre el certificado 159.904 de la misma fecha solicitado por el Escribano B. y donde se informa dicha prioridad; que más allá de la inscripción de la hipoteca por el Escribano T. fuera de término y que tenía la prioridad que la ley otorga para esos casos, lo cierto es que el Escribano actuante no podía desconocer las consecuencias de la inscripción directa; es decir, que al momento de la inscripción de la venta no existía medida que se opusiese ni prioridad a favor de otro profesional ya que todos los certificados con prioridad habían sido solicitados por el mismo profesional otorgante del acto.
No obsta a lo expuesto, lo invocado recién en el memorial de agravios en cuanto a que el Registro omitió ponderar que a la fecha de ingreso a registración de la hipoteca por el Escribano T., existían certificaciones vigentes tales como la Nº 157.640/39 del 27/7/04 y 3/8/04 solicitadas por el Escribano B., lo que impedía la inscripción definitiva.
En efecto, cabe señalar que la referencia a la mentada existencia del certificado Nº 157.640/39 del 27/7/04 nunca fue invocada en la instancia administrativa. Tampoco puede corroborarse el tipo de certificación ya que sólo consta en el expediente una fotoco pia simple, que es destacada con lápiz resaltador, pero no surge qué es lo que está certificando (v. fs. 18), tampoco se advierte ni se acredita que tales certificaciones hubieran sido utilizadas al momento de la registración.
Tan es así, que la Escritura Nº 198 del 30/9/04 de protocolización de compraventa autorizada por el Escribano B. que protocoliza la escritura de compraventa Nº 21 del 18/8/04 autorizada en Montevideo por la Escribana A. B., no hace mención al mentado certificado de fecha 27/7/04, no habiendo el recurrente invocado razones suficientes de la falta de mención y de utilización de ese documento al momento de requerir la inscripción definitiva y, en su caso, al deducir la impugnación en la sede administrativa. En cambio, refiere en el punto 10 de la escritura a las certificaciones vigentes con prioridad respecto de la presente (v. fs. 6 y vta., 8/11).
En consecuencia, el recurrente no persuade ni advierte el Tribunal acerca de la decisividad de la susodicha certificación para resolver la cuestión planteada, por lo que atento el carácter revisor de este Tribunal respecto de lo actuado y decidido en sede administrativa, limitado a un control de legalidad del procedimiento, el agravio debe ser rechazado.
Similar defecto se advierte respecto de lo alegado en cuanto a que se habrían cumplido en tiempo con las restantes observaciones que formuló la auto ridad administrativa para justificar el mantenimiento de la inscripción provisoria de la venta, toda vez que tan sólo se limitan a cuestionar el aserto de la administración pero sin demostrar concretamente de qué forma se efectivizaron y superaron tales circunstancias que obstaban entre otras razones para acceder favorablemente a lo pretendido por los recurrentes.
Se resuelve: Rechazar el recurso de apelación contra la Resolución Nº 149 de fecha 19/12/07 dictada por la Subdirectora del Registro General de Rosario (fs. 307/313).
Serra. Chaumet. Peyrano (art. 26 de la Ley 10.160).

El Dr. Peyrano dijo: que habiendo tomado conocimiento de los autos y advirtiendo la existencia de dos votos totalmente concordantes invoca la aplicabilidad al caso de lo dispuesto por el art. 26 de la Ley 10.160, absteniéndose de emitir opinión.
Peyrano.