Sumario: 1- La exigencia impuesta por la sentenciante de grado, de efectivizar la transferencia de dominio en subasta mediante escribano público, del inmueble a ejecutar, resulta excesiva y se aparta de las prescripciones legales impuestas por el Código de rito de esta Provincia de Santa Fe (art. 505), y la norma de fondo (art. 1184, primera parte, del Código Civil) por lo que corresponde revocar la parte pertinente del decreto que ordena tal condición de subasta.
2- Siendo que las condiciones requeridas para cumplimentar el acto de subasta, -entre las cuales se encuentra la escrituración-, deben ser publicadas en los edictos pertinentes y llegan a conocimiento de los posibles postores, los cuales, al ver incrementados los gastos que tal intervención notarial genera, pueden abstenerse de efectuar ofertas, con el consiguiente perjuicio que ello irroga en cuanto al precio que pueda alcanzarse en la subasta.- tal posible reducción del precio, genera un daño eventual a la Comuna actora, la cual podría verse no satisfecha en su acreencia con el precio que se obtendría de la enajenación del inmueble ejecutado.
3- Por otra parte, resulta atendible el planteo de la recurrente, en lo atinente a que se encuentra facultada para adquirir los inmuebles en los cuales actúa como actora de las ejecuciones; y que, dada tal circunstancia, la imposición de escribano público, provocará en la Comuna un cercenamiento de disposiciones legales y administrativas, en claro detrimento de la libre elección de llevar a cabo la registración de la subasta por intermedio de abogado o escribano de su elección.-
Partes: COMUNA DE PAVÓN c/GÓMEZ CARLOS s/ APREMIO FISCAL, EXPTE. N° 51/2010
Fallo: N° 279
Rosario, 22 de octubre de 2010.-
Y VISTOS:
Los presentes caratulados “COMUNA DE PAVÓN c/GÓMEZ CARLOS s/ APREMIO FISCAL” EXPTE. N° 51/2010 (Expte N° 928/07 del Juzgado de Circuito N° 14 de Villa Constitución) venidos a resolver el recurso de apelación interpuesto por la actora (f. 4/6) contra el decreto de fecha 20 de Agosto de 2009 obrante a f. 3 (f. 52 de los principales) que dispone las condiciones de la subasta, y en las cuales ordena: “...Hágase saber a los posibles adquirentes en subasta que los trámites de transferencia de dominio deberán realizarse por escribano público...”.
Rechazada (f. 7) la apelación por el a quo, tal resolución es recurrida en forma directa por ante esta Alzada, habiéndose dictado el Auto N° 332 de fecha 05 de Noviembre de 2009 (f. 11 del expediente de Recurso directo que marcha por cuerda), por el cual se hace lugar al mismo y se concede la apelación impetrada.
Notificada la recurrente a f. 11 vta. del expediente encordado; se expresa agravios a fs. 9/11 de los presentes, los que no fueron contestados por la demandada; firme y consentido el llamamiento de autos, quedan los presentes en estado de resolver.-
Y CONSIDERANDO:
Que la recurrente se queja -como primer agravio- (fs. 9/11), manifestando que el decreto impugnado “...viola un derecho de libertad establecido en el art. 505 párrafo 3° del C.P.C.C. de Santa Fe, que le otorga al comprador en subasta la posibilidad de elegir entre inscribir en el Registro General las actuaciones de remate o mandar confeccionar una escritura pública por medio de escribano, ...”, expresa que “... la a quo se está arrogando para sí una competencia constitucional que no posee, ya que en lugar de aplicar la norma vigente omite en forma expresa e infundada aplicar la misma”.-
En el segundo agravio, reprocha lo considerado por la sentenciante de grado, en orden a que la misma sostiene la total inexistencia de interés válido y/o legítimo que cause un gravamen o perjuicio concreto hacia la Comuna de Pavón, y que la conveniencia a los intereses de los posibles compradores en nada afecta a la actora.-
Dice la recurrente, que lo resuelto afecta al derecho de la Comuna en caso de resultar adquirente en la subasta, dado que la misma se encuentra facultada por la Ley Orgánica de Comunas, para comprar inmuebles en subastas judiciales cuando las mismas fueren dispuestas en juicio en que la propia Comuna intervenga como actora.
Agregando que, de realizarse tal compra, tiene directo y legítimo interés en ejercer sus atribuciones legales y administrativas para contratar el profesional -abogado o escribano- que crea conveniente para efectuar la inscripción en el Registro General.- La demandada, por su parte, no contesta los agravios vertidos.-
Entrando al análisis de los temas venidos en recurso, en relación al primer agravio, resulta atendible la queja de la recurrente, en orden a la fijación imperativa requerida por la a quo -como condición de la subasta ordenada-, de que los trámites de transferencia de dominio del inmueble ejecutado, “deberán” realizarse por escribano público.- En tal sentido, el art. 505 C.P.C.C. -que resulta de aplicación al caso- prevé tres opciones a los fines de obtener inscripción del título dominial en el Registro General, a favor del adquirente de un inmueble en subasta judicial: a) el juez otorga escritura pública con transcripción de los antecedentes de la propiedad, testimonio del acta de remate, auto aprobatorio de la subasta, toma de posesión y demás elementos que se juzguen necesarios para la inobjetabilidad del título; b) el juez expide testimonio de las diligencias relativas a la venta y posesión, para su inscripción en el Registro General, previa protocolización de ellas; c) el juez expide el mismo testimonio, pero sin ordenar protocolización.-
Del texto expreso de la norma ritual premencionada, resulta palmario que las opciones que la misma otorga, no son de aplicación discrecional del juez, sino que tales vías conducentes a inscribir registralmente los efectos de la subasta -nueva titularidad dominial-, resultan de elección facultativa del comprador del inmueble subastado.-
Tal la referencia normativa que expresa: “A solicitud del comprador...” (ler. Párrafo, art. 505 C.P.C.C.); o también: “Puede el comprador...” (3er. Párrafo del mismo artículo).- Conforme a ello, es el comprador -o los futuros compradores- quien se encuentra legitimado por la norma procesal aludida, para solicitar al juez actuante en la causa, la autorización de cualquiera de las tres opciones previstas por la norma, para proceder a inscribir las actuaciones propias de la subasta por ante el Registro General de la Propiedad Inmueble.-
Siguiendo a Parody, el Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Santa Fe de 1900, considera “...como suficiente título, las copias relativas a la venta y posesión, debidamente inscriptas en el Registro de Propiedad, y no dando, por consiguiente al juez una facultad en cierto modo ilegal, como la de otorgar escrituras de ventas en nombre del vendedor remiso, del que en realidad no tiene representación alguna ni inviste calidad de vendedor, limitando su actuación a ordenar la venta con sujeción a las prescripciones legales que la rigen”. (PARODY, Alberto (h), “Comentarios al Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial de la Provincia de Santa Fe”, Edit. J. Lajouane y Cía., Buenos Aires, l914, T. III., pág. 129).-
Por su parte, Cabal y Atienza, -al comentar el posterior Código de rito de 1940- expresan que , “...con el propósito de dejar a los jueces amplias facultades de deferir a tales pedidos, autorizó expresamente el otorgamiento de escritura o la expedición de copias, según sea el interés del 4 comprador”. (CABAL, Justo I. y ATIENZA, Antonio, “Anotaciones Interpretativas al Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial de la Provincia de Santa Fe – Ley 2924”, Edit. Zeus, Rosario, 1975, pág. 271).-
En tal dirección, el art. 1184, primera parte, del Código Civil, excluye de la exigencia de implementación por escritura pública a las compras de inmuebles efectuadas en subasta pública.-
Va de suyo que la subasta judicial, además de ser pública, conlleva como aditamento el control jurisdiccional del juez actuante, razones más que suficientes para considerarlas exceptuadas de la imposición escritural pública por ante un notario.-
En criterio que esta Alzada comparte, Andorno expresa que: “...Cuenta por tanto con mayoritario sustento doctrinario y jurisprudencial el criterio que sostiene que el testimonio de las partes pertinentes del expediente judicial en el cual se subastó el inmueble en cuestión, constituye título en los términos de los arts. 2602, 2609 y concs. del Código Civil, sin necesidad de confeccionarse la correspondiente escritura...”. (ANDORNO, Luis, “Inscripción registral del inmueble adquirido en subasta judicial”, L.L.Litoral, 2001, pág. 1993).-
A lo que Llambías y Alterini, agregan, en orden a la aplicación de la excepción prevista por el art. 1184, primera parte, del Código Civil, referente a la transmisión de dominio por subasta pública: “...Pese a que la referencia a los derechos transmitidos por subasta pública se ubica en el proemio del artículo, se refiere sólo a la enajenación del dominio sobre cosas inmuebles (Mosset Iturraspe, Machado)...
La escritura es facultativa para el comprador...”. (LLAMBÍAS, Jorge Joaquín y ALTERINI, Atilio A., “Código Civil Anotado”, Edit. Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1982, T. III-A, págs. 97 y 98).-
Conforme a lo considerado precedentemente, la exigencia impuesta por la sentenciante de grado, de efectivizar la transferencia de dominio mediante escribano público, del inmueble a ejecutar, resulta excesiva y se aparta de las prescripciones legales impuestas por el Código de rito de esta Provincia de Santa Fe (art. 505), y la norma de fondo (art. 1184, primera parte, del Código Civil).-
Correspondiendo revocar la parte pertinente del decreto de fecha 20 de Agosto de 2009 obrante a f. 3 (f. 52 de los principales), que ordena tal condición de subasta.- Ergo, este agravio es receptado favorablemente.-
Pasando a considerar el segundo agravio, cuyo epicentro radica en la ausencia de perjuicio a un comprador determinado -dado que la subasta aun no se ha realizado- y que por tanto la Comuna no se encuentra legitimada para deducir el presente recurso -tal como lo considerara la a quo-.-
Si bien la situación fáctica aludida por la sentenciante de grado, es la existente al momento del decreto impugnado, no debe pasar inadvertida la circunstancia de que la exigencia instrumental impuesta por la misma, está dirigida a efectivizarse en fecha posterior a las operaciones de subasta, pero que, tratándose de condiciones requeridas para cumplimentar tal acto, las mismas deben ser publicadas en los edictos pertinentes y llegan a conocimiento de los posibles postores, los cuales, al ver incrementados los gastos que tal intervención notarial genera, pueden abstenerse de efectuar ofertas, con el consiguiente perjuicio que ello irroga en cuanto al precio que pueda alcanzarse en la subasta.-
Tal posible reducción del precio, genera un daño eventual a la Comuna actora, la cual podría verse no satisfecha en su acreencia con el precio que se obtendría de la enajenación del inmueble ejecutado.-
Por otra parte, resulta atendible el planteo de la recurrente, en lo atinente a que se encuentra facultada para adquirir los inmuebles en los cuales actúa como actora de las ejecuciones; y que, dada tal circunstancia, la imposición de escribano público, provocará en la Comuna un cercenamiento de disposiciones legales y administrativas, en claro detrimento de la libre elección de llevar a cabo la registración de la subasta por intermedio de abogado o escribano de su elección.-
En consideración a tales fundamentos de la quejosa, no resultan acertados los argumentos de la sentenciante inferior, debiendo hacerse lugar a este segundo agravio.-
Conforme a lo considerado precedentemente, la apelación interpuesta por la actora recurrente, es procedente.-
Por consiguiente y conforme a las razones expuestas, se deberá revocar parcialmente el decreto de fecha 20 de Agosto de 2009 obrante a f. 3 (f. 52 de los principales), en el párrafo que expresa: “Hágase saber a los posibles adquirentes en subasta que los trámites de transferencia de dominio deberán realizarse por escribano público”.-
Por tanto la Cámara de Apelación de Circuito, RESUELVE: Hacer lugar a la apelación, y, en consecuencia, revocar parcialmente el decreto de fecha 20 de Agosto de 2009 obrante a f. 3 (f. 52 de los principales), en el párrafo que expresa: “Hágase saber a los posibles adquirentes en subasta que los trámites de transferencia de dominio deberán realizarse por escribano público”.-
Insértese, hágase saber y bajen.
(AUTOS:“COMUNA DE PAVÓN C/GÓMEZ CARLOS S/APREMIO FISCAL” Expte. N° 51/10).
GALFRÉ NETRI PAGNACCO MUNINI