Sumario: Corresponde rechazar la apelación y por consiguiente confirmar la sentencia que no hizo lugar a la demanda de un martillero que hubiera operado en la venta de un inmueble, en tanto no es corredor matriculado, por lo que por aplicación del art.89 del Código de Comercio no tiene derecho a cobrar comisión ante su intervención por no encontrarse matriculado. Este razonamiento judicial no ha sido cuestionado en el recurso de apelación por lo que debe aplicarse el art.365 del CPCC y con ello la sanción de la conformidad procesal. Por lo demás, el pensamiento judicial se ajusta a las constancias comprobadas de la causa y al derecho aplicable. Es que quienes ejercen el corretaje sin cumplir con los requisitos y calidades exigidos por la ley, no tendrán acción para cobrar retribución de ninguna especie. La sanción impuesta por el art.33 in fine de la ley 20.266, incorporación por la ley 25.028 específicamente para corredores, es de orden público, y reitera, aunque con una redacción más terminante, la anterior disposición del art.89 del Código de Comercio que ha sido derogada. Antes de la sanción de la mencionada ley alguna jurisprudencia interpretó que si bien el corredor no matriculado no tenía derecho a cobrar comisión por el corretaje, podía en virtud de los principios de la locación de servicios percibir otra remuneración con fundamento en la aplicación de los arts.1627 y 1628 del Código Civil. Pero a partir de la nueva redacción de la norma especial mencionada que terminantemente dispone que no tendrá derecho a cobrar comisión ni a “retribución de ninguna especie” se entiende que esa interpretación permisiva ya no es legalmente admisible. La redacción actual no deja lugar a dudas, siendo el resultado de la intención del legislador el dar prioridad a la protección del corretaje regular.

Partes: CARRERO, Rogelio R. contra SALGADO, Ernesto A. sobre Cobro de pesos, Expte. Nro. 423/2010

Fallo: Acuerdo N° 122 En la ciudad de Rosario, a los 19 días del mes de Abril de dos mil once, se reunieron en acuerdo los señores miembros de la Sala Primera de la Cámara de Apelación Civil y Comercial de Rosario, integrada por los doctores Ricardo A. Silvestri, María Mercedes Serra y Ariel C. Ariza, para dictar sentencia en los autos “CARRERO, Rogelio R. contra SALGADO, Ernesto A. sobre Cobro de pesos”, Expte. Nro. 423/2010, venidos para resolver del Juzgado de Primera Instancia de Distrito N° 11 de Rosario.
Realizado el estudio de la causa, se resolvió plantear las siguientes cuestiones:
Primera: ¿Es justa la sentencia recurrida?
Segunda: En su caso, ¿Qué fallo corresponde dictar?
A la primera cuestión el señor vocal doctor Silvestri, dijo:
1) La Jueza de la instancia de grado rechazó la demanda promovida por Rogelio Rafael Carrero que promoviera contra Ernesto Alberto Salgado, con costas (fs.49 a 52). Apeló el actor a fs.52 vta.; radicada la causa en la Sala expresó agravios a fs.79 a 80; replicados a fs.82 a 83 por el apelado. Se llamaron los autos para sentencia a fs.86 y la providencia fue notificada a las partes a fs.86 a 87. Al no mediar objeción por las partes al relato de los antecedentes que ha reseñado el veredicto, se hará la remisión a éste a los fines del dictado del acuerdo.
2) La sentenciante anterior rechazó la pretensión sobre la base de los siguientes argumentos: a) La actora sostiene que Ernesto Alberto Salgado le otorgó una autorización para la venta del inmueble de calle Montevideo nº 6890 de Rosario, en su carácter de administrador de la sociedad conyugal. El accionado afirma que si bien le firmó la autorización (aunque niega la fecha), pero no en carácter de administrador de la sociedad conyugal, ya que la copia de la escritura del inmueble que le entregó al actor surge que el inmueble figura a su nombre y el de su esposa. Así planteada la litis considera que ambas partes han admitido la existencia de la autorización, aunque con distinta extensión. Salgado insiste en que la autorización la firmó, pero que era necesario la conformidad y autorización de su esposa, Emilia Susana Rodríguez; por otro lado la actora, al absolver posiciones (fs.39 vta., nº 11), reconoce que nunca se pudo comunicar con ella porque Salgado no lo permitía. De la escritura fs.7, nº 215, documental aportada por la actora al iniciar la demanda, se desprende que concurren en el acto a los fines de la compra del inmueble Ernesto Alberto Salgado y Emilia Susana Rodríguez de Salgado, es decir que compraron el inmueble en condominio, por lo que era necesaria que la autorización debía ser extendida también por la citada Rodríguez de Salgado. La a-quo, con cita de doctrina judicial aplicable al caso, concluyó que no procede hacer lugar al reclamo de cobro de comisión por intermediación en una compraventa inmobiliaria, con fundamento en una autorización extendida por uno de los condóminos del bien en cuestión, toda vez que el peticionante como profesional debió constatar la titularidad del inmueble y enterado de que estaba en condominio debió requerir la conformidad del condómino; b) Además, Rogelio Carrero reconoce en la pregunta octava de su confesional que llevó a un señor Biglietti a visitar la casa, lo que es confirmado con la respuesta a la pregunta segunda, de la confesional de Salgado, cuando dice que “mostró la propiedad pero no colocó ningún cartel”. Señala que dicha tarea y algún aviso en el rubro siete, otra no está demostrado, es toda la tarea de supuesta intermediación que el actor efectuó; c) finalmente la jueza considera que el actor no tiene derecho a cobrar comisión ya que no es corredor profesional y así ha sido reconocido por Carrero a la pregunta decimotercera (admite que solamente está inscripto como martillero) y a la pregunta decimocuarta cuando el actor expresó “no soy corredor, soy martillero”. Entiende que a tenor del art.89 del C.Com, no corresponde, entonces el pago de comisión ante su intervención por no encontrarse matriculado, citando cierta jurisprudencia sobre el tema. 3) El apelante se agravia al sostener que el demandado Salgado otorgó a favor de su parte una autorización de venta el 1º de Septiembre de 2008, que fuera revocada antes del vencimiento del plazo de 90 días y este hecho le impidió proseguir con las diligencias para cumplir el contrato de fs.2. Afirma que “disiente con lo expresado por la sentenciante en cuanto a la falta de idoneidad del actor con fundamento en la autorización de venta extendida por uno de los condóminos y que debió requerir la conformidad de la otra condómina”. Sobre el particular asevera que Salgado expresó a su parte que su esposa no tenía inconvenientes y que luego le firmaría la autorización, lo que no ocurrió; aunque considera que la autorización dada por Salgado es de plena validez y habilita a percibir la comisión. Expresa que el principio de autonomía de la voluntad de las partes de acuerdo al Código Civil, permita estar a los pactos de las partes, siempre que no sean contrario a la moral ni al orden público. Postula la revocación del fallo con costas.
4) El apelado pretende refutar las quejas de su contraria y reclama la confirmación del veredicto.
5) Analizadas las posturas de las partes, en relación a los argumentos del fallo, corresponde concluir que el recurso de apelación debe declararse improcedente.
6) En primer orden fundamentativo media una justificación sentencial que es dirimente y que no ha sido objeto de impugnación alguna en la Alzada por el recurrente (art.365 del CPCC). Ha dicho bien la judicante que Rogelio R. Carrero no es corredor matriculado, sino martillero (fs.39 vta., respuestas nº 13 y 14, de la absolución de posiciones del actor), por lo que por aplicación del art.89 del Código de Comercio no tiene derecho a cobrar comisión ante su intervención por no encontrarse matriculado. Este razonamiento judicial no ha sido cuestionado en el recurso de apelación por lo que debe aplicarse el art.365 del CPCC y con ello la sanción de la conformidad procesal. Por lo demás, el pensamiento judicial se ajusta a las constancias comprobadas de la causa y al derecho aplicable. Es que quienes ejercen el corretaje sin cumplir con los requisitos y calidades exigidos por la ley, no tendrán acción para cobrar retribución de ninguna especie. La sanción impuesta por el art.33 in fine de la ley 20.266, incorporación por la ley 25.028 específicamente para corredores, es de orden público, y reitera, aunque con una redacción más terminante, la anterior disposición del art.89 del Código de Comercio que ha sido derogada. Antes de la sanción de la mencionada ley alguna jurisprudencia interpretó que si bien el corredor no matriculado no tenía derecho a cobrar comisión por el corretaje, podía en virtud de los principios de la locación de servicios percibir otra remuneración con fundamento en la aplicación de los arts.1627 y 1628 del Código Civil. Pero a partir de la nueva redacción de la norma especial mencionada que terminantemente dispone que no tendrá derecho a cobrar comisión ni a “retribución de ninguna especie” se entiende que esa interpretación permisiva ya no es legalmente admisible. La redacción actual no deja lugar a dudas, siendo el resultado de la intención del legislador el dar prioridad a la protección del corretaje regular. Aun antes de la reforma, gran parte de la jurisprudencia había sostenido que quien ejerce el corretaje sin cumplir los requisitos legales no tenía acción para cobrar de ninguna especie. Asimismo se sostuvo que la disposición del art.89 del Código de Comercio, en tanto no confería acción legal por comisiones de ninguna especie a quien no se encontrase matriculado como corredor no podía ser dispensada por el tribunal a pesar de la existencia de un pacto expreso sobre el pago de una comisión (C.N.Com, Sala A, E.D. 188-325). Actualmente la sanción es terminante y está en la clara letra de la ley (Rouillón, Adolfo A. N., Código de Comercio Comentado y Anotado, T.I-p.149; CCCR, Sala III, Juris T.60-165; Gómez Leo-Gómez Buquerin, Legislación Comercial Anotada, Volumen 2, p.21 a 22, Depalma, 1999, entre otros). Adicionalmente, es aplicable al caso el fallo plenario vigente, por ende obligatorio, de todas las Cámaras de Apelaciones en lo Civil y Comercial de la Provincia de Santa Fe del 4 de Junio de 2003, causa Brega c. Capdevielle, que dejó establecido que “en la intermediación inmobiliaria no merece retribución de ninguna especie quien realizó la actividad de corredor no estando matriculado y cuando se configura una supuesto de corretaje en esas condiciones, no es lícito ocurrir a disposiciones o contratos análogos” (art.29 de la LOPJ; posición que ya había sido sostenida por la Corte Federal en Fallos T.301-570, causa Caracciolo c. Provincia de San Luis). 7) Por otra parte, y a mayor abundamiento, la matriculación como martillero no suple la falta de inscripción como corredor (Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, Zolotnik c. Caja de Previsión Social para Martilleros y Corredores Públicos, J.A. 1984-III.747; CCCórdoba, Sala I, LLC 1984-1255, entre otros). Más aún cuando los requisitos y condiciones habilitantes para ser martilleros y corredores son distintos y presentan regulaciones independientes (art.1º y 3º de la ley 25.028, modificatorio del d.l. 20.266-73, para martilleros; arts.32 y 33 de la misma ley para corredores). [sobre las notorias diferencias jurídicas entre el corredor y el martillero o rematador: Esper, Mariano, Intermediación en Contratos Inmobiliarios, A.P., p.43; Lappa, Eduardo L., Manual del martillero público y el corredor, LN, año 2005, p.42]. 8) Los precedentes argumentos son dirimentes y suficientes para sellar la suerte negativa del recurso de apelación, debiéndose confirmar el veredicto. 9) Como argumento de refuerzo, sin dejar de lado lo anterior y vía arguendi, la otra línea fundamentativa expuesta por la judicante a fs.51 no ha merecido un auténtico agravio fundado en los términos del art.365 del CPCC. Es sabido que si bien la expresión de agravios no está sujeta a formas sacramentales, tampoco importa una simple fórmula o la exposición de un mero disenso, pues el recurso de apelación no constituye un simple medio de someter el proceso al parecer de otro tribunal; se requiere para dar por cumplida la carga procesal respectiva un análisis crítico de la resolución apelada, que ataque la línea de razonamiento de la a-quo, poniendo de manifiesto la equivocación en el proceso mental y lógico de su pensamiento, concretando puntualmente cada una de las quejas y las razones en que se apoya, y demostrando la incorrecta interpretación de hecho y derecho en que ha incurrido la jueza, indicando con argumentos y pruebas dónde reside el error de juicio de la sentenciante (Alvarado Velloso, Adolfo, Estudio Jurisprudencial del CPCC, T.V-p.545 a 546 y sus citas, letra b).
10) En tal sentido ha dicho bien la a-quo que de la escritura de fs.7, nº 215, documental aportada por el mismo actor, se desprende que concurrieron como compradores del inmueble Ernesto Alberto Salgado y Emilia Susana Rodríguez de Salgado, es decir que lo compraron en condominio. De ello se desprende que era necesario que la autorización para la venta de dicho inmueble debía ser dada por ambos cónyuges, lo que no aconteció en la especie. Por ello, en el veredicto a fs.51 se sostiene, con apoyo en la doctrina judicial, “que no procede hacer lugar al reclamo por cobro de comisión por intermediación en una compraventa inmobiliaria, con fundamento en una autorización de venta extendida por uno de los condóminos del bien en cuestión, toda vez que el peticionante como profesional debió constatar la titularidad del inmueble y enterado de que estaba en condominio debió requerir la conformidad del condómino para que la autorización surta efectos” (C.N.Com, Sala B, Macías c. Loffer, del 13 de Marzo de 1993). Además, el razonamiento judicial es correcto, a todo evento, si se repara que Carrero tenía en su poder fotocopia de la escritura de fs.7 a 9 vta., sabiendo que el bien inmueble no era solamente de Salgado sino también de Rodríguez de Salgado. La cuestión se advierte corroborada de la prueba confesional de Carrero a fs.39 vta., según pliego de fs.38. Del análisis del medio probatorio citado surge que reconoce el actor que: i) nunca fue autorizado para la venta del inmueble de calle Montevideo por la co-titular Rodríguez de Salgado (nº 1); ii) nunca concretó la venta de la casa de Salgado (nº 5); iii) nunca notificó de la existencia de seña alguna a Salgado; iv) nunca colocó cartelería de venta de la casa de Salgado; v) no habló con la Sra. Rodríguez respecto de la venta de la casa (nº 11). La versión brindada en su confesional por Carrero acerca de que nunca habló con la Sra. Rodríguez de Salgado porque no se lo permitía su esposo, no deja de ser una manifestación unilateral y carente de todo apoyo probatorio. Lo cierto que tampoco cambia nada para la suerte de la postura de Carrero toda vez que éste sabía que no contaba con la autorización de venta firmada por la condómina y nunca la obtuvo.
11) Entre las principales obligaciones de un corredor (que no lo era, de todos modos, el actor) es la comprobación de la identidad y la capacidad legal de los negociantes (art.36, inciso b, d.l. 20.266-73), así como la verificación de las condiciones jurídicas del inmueble y la legitimación de o de los transmitentes (art.36, inciso c, de la legislación citada), razón por la cual se ha dicho que si el corredor no ha investigado debidamente lo relativo al título en el que se fundamenta la legitimación del o de los enajenantes y la libre disponibilidad del bien, es responsable. Es su obligación determinar con precisión y por sí la legitimación de su cliente para celebrar la operación que propone para lo cual tiene el sencillo expediente de hacer presentar el título de propiedad y analizarlo; debe obtener la autorización de la condómina y no ofrecer el bien a probables interesados en su compra, hasta no haber cumplido satisfactoriamente las conductas indicadas (C.N.Com, Sala D, Claro c. Buoncristiano, La Ley 1989-E.96; Rouillón, Adolfo A. N., Código de Comercio Comentado y Anotado, T.I-p.152; Esper, Mariano, Intermediación en Contratos Inmobiliarios, LN, p.173 a 176 y 178; arts. 512, 902 y 909 del CC).
12) En el caso de autos Carrero no realizó ni podía realizar gestión concreta alguna en la intermediación inmobiliaria (más allá de que una vez llevó a una persona Biglietti a visitar la casa y publicar algún aviso aislado; fs.51 vta., primer párrafo del veredicto, no impugnado por el recurrente; art.365 del CPCC), ni menos concretar la venta de la propiedad, por la sencilla razón de que no contaba con la autorización de la condómina Rodríguez de Salgado. Por lo tanto, la autorización de fs.2 carece de toda validez. En cuanto a que Salgado le habría prometido que más adelante firmaría su esposa, es un hecho afirmado por el actor que no tiene basamento probatorio alguno. Pero lo cierto es que no contaba con la autorización de la co-titular y ello impedía ofrecer el bien a eventuales interesados hasta obtenerla. Es decir no hubo ni podía haber una actividad de intermediación que provoque el acuerdo de voluntades ni pudo intervenir en ninguna concertación sobre el inmueble.
13) Corresponde el rechazo del recurso de apelación y la aplicación de las costas de Alzada a la parte apelante (art.251 del CPCC).
Así voto.
Sobre esta primera cuestión la señora vocal doctora Serra, a quien le correspondió votar en segundo lugar dijo: Que adhiere a los fundamentos expuestos por el señor vocal doctor Silvestri, y vota en el mismo sentido.
Concedida la palabra al señor vocal doctor Ariza, a quien le correspondió votar en tercer término, y a esta cuestión dijo: Que coincide con lo manifestado por el señor vocal doctor Silvestri y vota en consecuencia.
A la segunda cuestión el señor vocal doctor Silvestri dijo que corresponde: i) Rechazar el recurso de apelación; ii) Costas de Alzada a la parte apelante. Regular los honorarios de los profesionales actuantes en la sede en el 50% de lo que en definitiva se regulen en la primera instancia.
Así me expido.
Sobre la misma cuestión la señora vocal doctora Serra, dijo: Que coincide con la resolución propuesta por la señora vocal preopinante, y vota en la misma forma.
Concedida la palabra al señor vocal doctor Ariza, a esta cuestión dijo: Que concuerda con lo expresado por el señor vocal doctor Silvestri y vota de la misma manera.
En mérito a los fundamentos del Acuerdo que antecede, la Sala Primera de la Cámara de Apelación Civil y Comercial de Rosario, RESUELVE: i) Rechazar el recurso de apelación; ii) Costas de Alzada a la parte apelante. Regular los honorarios de los profesionales actuantes en la sede en el 50% de lo que en definitiva se regulen en la primera instancia. Insértese, hágase saber y bajen. (Expte. Nro. 423/2010).
SILVESTRI - SERRA - ARIZA.