Sumario: 1.-Corresponde rechazar la queja interpuesta por denegación del recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley y en consecuencia hacer lugar a la tercería de dominio deducida por el comprador de un inmueble dentro de un procedimiento de una ejecución hipotecaria, quien acompañó como título un boleto de compraventa celebrado con el titular registral en el que las firmas fueron autenticadas por escribano público en forma anterior al embargo realizado. En este sentido el adquirente de un inmueble mediante boleto de fecha cierta anterior al embargo, dispone contra el embargante de una acción de oponibilidad de su derecho si se cumplen los recaudos del artículo 1185 bis del CCiv., esto es, buena fe del comprador y pago, al menos, del 25 % del precio; dichos requisitos han sido acreditados en autos pues el boleto tiene fecha cierta anterior al embargo y se pagó el 70% del precio del inmueble, debiéndose presumir la buena fe ya que no ha sido cuestionada por la recurrente. Por ello el cumplimiento de los requisitos antes mencionados crean una especie de privilegio a favor del comprador, no siendo necesaria la exigencia de la inscripción en el registro, pues tal requisito no ha sido mencionado por el art. 1185 bis del CCiv.

Partes: Banco de Crédito Argentino S. A. c/ Germanier Carlos Alberto y Cenoz, María Teresa y/o A. L.

Fallo: Procuración General de la Nación

Suprema Corte:

-I-

El Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de Corrientes, hizo lugar al recurso extraordinario de inaplicabilidad de la ley, y dejó sin efecto la sentencia de Cámara que había rechazado la tercería de dominio deducida en autos, confirmando, en cambio, el decisorio de Primera Instancia que había hecho lugar a la misma (v. fotocopia a fs. 61/68 de este cuaderno de queja, foliatura a citar en adelante).

Se trata en autos de una ejecución hipotecaria en la cual, el comprador de un inmueble embargado, interpuso una tercería de dominio, acompañando como título un boleto de compraventa celebrado con el titular registral en el que las firmas fueron autenticadas por escribano público.

Para decidir como lo hizo, el Superior Tribunal Provincial, sostuvo que el adquirente de un inmueble mediante boleto de fecha cierta anterior al embargo, dispone contra el embargante de una acción de oponibilidad de su derecho o, si se quiere, de “declaración de inoponibilidad del embargo”, y triunfa en dicha tercería, si se cumplen los recaudos del artículo 1185 bis del Código Civil, esto es, buena fe del comprador y pago, al menos, del 25 % del precio, criterio aplicable en supuestos de quiebra o de ejecuciones individuales del vendedor. Señaló que, en el caso de autos, concurren los mencionados requisitos, pues el boleto tiene fecha cierta anterior al embargo, está probado que el hoy tercerista pagó, cuanto menos, el 70 % del precio, y su buena fe, que debe presumirse, no ha sido cuestionada.

-II-

Contra este pronunciamiento, el banco actor, interpuso el recurso extraordinario que en fotocopias se agregó a fs. 69/89, cuya denegatoria, que obra en copia a fs.101/102 vta., motiva la presente queja.

Tacha de arbitraria a la sentencia, reprochando esencialmente la oponibilidad del denominado “boleto” al banco como tercero, y la aplicación de una norma específica como es el artículo 1185 bis del Código Civil, establecida por el legislador, según el recurrente, para los casos de concursos o quiebras, y para la situación concreta de solicitar la escritura.

Argumenta que la tercería es de dominio (art. 2506 del Código Civil) , y que se integra por el título (art. 2509 C.C.) , esto es, escritura pública o acta de remate (art. 1184, inc. 1° C.C.) , y la tradición (art. 557 del mismo Código). Expresa que el título presentado por el tercerista no es un boleto sino un compromiso de venta, y que no está inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble, circunstancia que impide su oponibilidad a terceros.Alega que el fallo en crisis violenta el sistema de publicidad de los derechos reales, que exige que se dé fe a las constancias registrales.

Insiste en que, so pretexto de darle a un ante-contrato el tratamiento de un boleto, se fuerza la aplicación de una norma, el artículo 1185 bis del Código Civil, cuyo ámbito excede el caso de autos, pues, para su procedencia, debe tratarse de la oponibilidad del boleto al concurso o quiebra del vendedor, situación jurídica que no se da en la especie.

Sostiene que para resolver esta tercería deben aplicarse estrictamente los artículos 1185 y 2505 del Código Civil a fin de preservar la seguridad jurídica.

Manifiesta que la sentencia impugnada resulta arbitraria pues menoscaba la garantía de defensa en juicio o la regla del debido proceso, importa un apartamiento inequívoco de la solución normativa prevista para el caso, y no comporta una derivación razonada del derecho vigente con aplicación a las circunstancias comprobadas de la causa.

-III-

A mi modo de ver, los agravios que, a título de arbitrariedad, se invocan en el escrito de impugnación, sólo traducen diferencias de criterio con el juzgador, y no resultan suficientes para rechazar las consideraciones en que se apoya el pronunciamiento recurrido, máxime frente a la excepcionalidad del remedio que se intenta. Se observa, asimismo, que reiteran asertos vertidos en instancias anteriores desechados sobre la base de fundamentos que no compete a la Corte revisar, ya que se encuentran vinculadas a cuestiones de hecho, y derecho común (v. doctrina de Fallos:312:1859; 313: 473 y sus citas, entre otros).

En efecto, el juzgador, con cita de doctrina y jurisprudencia, razonó que la oponibilidad del boleto no surge de considerarlo un derecho real regido por el artículo 2505 del Código Civil, sino de la protección especial que el ordenamiento jurídico le da a través del artículo 1185 bis del mismo cuerpo legal.Se ha dicho con acierto -prosiguió el a quo- que, si bien el comprador no adquiere el dominio del inmueble si no se otorga escritura pública, si no se verifica la tradición y, frente a terceros, si no se inscribe el título traslativo de dominio en el Registro de la Propiedad, el artículo 1185 bis del Código Civil, establece que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles si se hubiere abonado el 25 % del precio. Aseveró que es evidente que, aunque la ley no lo mencione de manera expresa, crea una especie de privilegio a favor del comprador de buena fe, que haya celebrado el boleto y pagado el porcentaje de precio mencionado. Siendo ello así -concluyó-, habiéndose arbitrado por la ley una solución específica al problema de los boletos de compraventa de inmuebles, para la oponibilidad de éstos no cuadra exigir su inscripción en el registro, pues tal requisito no ha sido mencionado por la ley (v. fs. 64 vta).

Si bien no puede afirmarse que este criterio es compartido por la totalidad de los tribunales nacionales, no es menos cierto que ha recibido numerosas adhesiones tanto en jurisprudencia como en doctrina, en el sentido de que no obstante que el artículo 1185 bis del Código Civil se refiere al caso de concurso o quiebra del vendedor, no se advierte razón alguna que impida que lo mismo pueda ocurrir frente al acreedor en un proceso ejecutivo, en tanto queden acreditados los extremos de la norma y el crédito del comprador sea anterior al del embargante.

En tales condiciones, si se ha probado que el derecho del tercerista es de fecha anterior al del embargante, el pago de al menos el 70 % del precio convenido, y la fecha cierta del instrumento, conclusiones éstas que no fueron impugnadas en autos, no habiéndose cuestionado tampoco la buena fe del adquirente, para abundante doctrina y jurisprudencia nacional, se encontrarían reunidos en el caso los requisitos exigidos para la aplicación del referido artículo 1185 bis.Para esta corriente doctrinaria y jurisprudencial, el legislador quiso otorgarle a esta norma una inequívoca misión tuteladora, en aras de abastecer en su privilegiada oponibilidad, la significativa necesidad de protección que la sociedad requiere en consideración a la importancia jurídica que porta el boleto en el mercado inmobiliario.

El juzgador también señaló que no obsta a la aplicación del artículo de marras, el hecho de que se considere al acto que instrumenta el título esgrimido por el tercerista, como un contrato preliminar en el cual las partes se obligaron a celebrar recién en el futuro el verdadero contrato de compraventa. En efecto, la “mera promesa de venta” de la que habló la Cámara en el pronunciamiento dejado sin efecto por el a quo, comporta precisamente, según este último, el boleto de compraventa al que se refiere el artículo 1185 bis del Código Civil (v. fs. 66, punto VII). Máxime si se tiene presente (corresponde agregar) que el tercerista afirmó haber pagado la totalidad del precio antes del embargo (v. fs. 46), y que recibió la posesión de buena fe, la que mantiene hasta el momento en forma pública, pacífica e ininterrumpida (v. fs. 47 vta.), hechos que no fueron negados ni probadamente desmentidos por la contraparte.

Cabe puntualizar, a mayor abundamiento, que la hipoteca cuya ejecución se perseguía en origen, no había sido constituida sobre el bien embargado, pues la pretensión de la ejecución de este último, se debió a la insuficiencia de los fondos obtenidos en la subasta del bien objeto de la mencionada garantía real (v. fs.6 vta./7; 80; 108/111 vta.; 113/117 vta.)

El resumen de los agravios que antecede y su posterior examen a la luz de los fundamentos de la sentencia, no sólo reafirma lo expuesto -a mi ver- en orden a que aquéllos remiten a cuestiones de hecho o argumentos de derecho común, sino que revela, además, que pretenden meramente oponerse a las conclusiones del Superior Tribunal local, que exteriorizaron fundamentos que, más allá del grado de su acierto o error, resultan suficientes como para excluir la tacha de arbitrariedad que se les endilga, circunstancias que obstan a su admisión (v. doctrina de Fallos: 308:2.405; 310:1.395; 311:904, 1.950). Sobre el particular, la Corte tiene dicho, que no promueve cuestión apta para ser tratada en la instancia excepcional, la tacha de arbitrariedad que sólo trasunta una opinión diversa a la sostenida por el juzgador, insuficiente por ende para demostrar que ésta conduzca a un apartamiento palmario de la solución jurídica prevista para el caso, o adolezca de una decisiva carencia de fundamentación (Fallos: 302:1491).

Finalmente, procede citar como corolario, la doctrina de V.E. que ha establecido que la solución de las controversias mediante el análisis y aplicación del derecho común y la valoración de las circunstancias fácticas y las constancias probatorias, no puede sino fenecer con el ejercicio de la potestad jurisdiccional de los tribunales superiores de la causa, no siendo la Corte, en tal sentido, salvo los supuestos muy precisos del recurso ordinario, una nueva y tercera instancia para revalorizar y juzgar respecto de dichas cuestiones (Fallos:312:195).

Por todo lo expuesto, estimo que debe rechazarse la presente queja.

Buenos Ai res, 22 de noviembre de 2005.

Marta A. Beiró de Gonçalvez

Es copia

Corte Suprema de Justicia de la Nación

Buenos Aires, 26 de septiembre de 2006.

Vistos los autos: “Recurso de hecho deducido por BBVA Banco Francés en la causa Banco de Crédito Argentino S. A.c/ Germanier, Carlos Alberto y Cenoz, María Teresa y/o A. L.”, para decidir sobre su procedencia.

Considerando:

Que los agravios del apelante han sido objeto de adecuado tratamiento en el dictamen de la señora Procuradora Fiscal, a cuyos fundamentos esta Corte se remite por razones de brevedad.

Por ello, se desestima esta presentación directa y se da por perdido el depósito. Notifíquese y, previa devolución de los autos principales, archívese. ENRIQUE SANTIAGO PETRACCHI - ELENA I. HIGHTON de NOLASCO - CARLOS S. FAYT - JUAN CARLOS MAQUEDA (según su voto) - E. RAUL ZAFFARONI - RICARDO LUIS LORENZETTI - CARMEN M. ARGIBAY (según su voto).

ES COPIA

VOTO DE LOS SEÑORES MINISTROS DOCTORES DON JUAN CARLOS MAQUEDA Y DOÑA CARMEN M. ARGIBAY

Considerando:

Que el recurso extraordinario, cuya denegación origina la presente queja, es inadmisible (art. 280 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación) .

Por ello y oído el señor Procurador Fiscal, se desestima la queja. Notifíquese y, previa devolución de los autos principales, archívese. JUAN CARLOS MAQUEDA - CARMEN M. ARGIBAY.